실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구와 법령 원문으로 답한 리포트입니다. 조문은 전부 law.go.kr 연혁 API 실호출값이고, 건수·비율은 전부 우리 경매 원장 실집계값입니다 (어느 쪽인지 본문에 표시했습니다). 조문 조회일 2026-09-02 · 원장 집계일 2026-09-02 · 원장 신선도 2026-09-02 08:20(법원경매정보 수집).
이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다
(접수번호 ri_0a31473a28d5 · 2026-08-23 13:45 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
"재매각이면 20%"라는 규칙은 법에 없습니다. 법정 기본은 최저매각가격의 10분의 1 (민사집행규칙 제63조 제1항)이고, 20%·30%는 법원이 "상당하다고 인정하는 때"에 달리 정한 값(같은 조 제2항)입니다. 그래서 답은 "재매각이면 20%"가 아니라 "그 사건의 매각공고에 적힌 대로"입니다 — 우리 원장 76,573건에서 재매각 지문이 있는 3,191건 중 44.7%(1,426건)는 보증금이 그대로 10%였고, 20%로 오른 것은 52.2%(1,665건), 30%는 3.1%(99건)였습니다.
법정 기준액은 최저매각가격이지 감정가가 아닙니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 재매각·특별매각조건이 붙는 물건은 이미 여러 번 저감된 상태라 둘의 차이가 큽니다 — 우리 원장에서 보증금 20%·30% 사건의 최저매각가격은 감정가의 34.3%(중앙값)였습니다(10% 사건은 70.0%). 감정가에 20%를 곱하면 실제의 두 배가 넘습니다.
반대 방향은 더 위험합니다. 비율을 10%로 착각하면 보증금이 절반이 되고, 모자란 보증금은 입찰 자체가 무효입니다. 그날 현장에서 되돌릴 방법이 없습니다.
| 조문 | 원문(발췌) | 이 질문에 무엇을 정하나 |
|---|---|---|
| 민사집행법 제113조 (매수신청의 보증) |
"매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다." | 법률은 금액을 직접 정하지 않습니다 — 규칙과 집행법원에 넘깁니다. |
| 민사집행규칙 제63조 (기일입찰에서 매수신청의 보증금액) |
"①기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ②법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다." |
여기가 답입니다. 기본 10%, 그리고 20%·30%는 제2항의 재량입니다. |
| 민사집행법 제138조 (재매각) |
"②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다." | 재매각이어도 최저가는 안 내려갑니다. 그런데 이 조문 어디에도 "보증금을 올린다"는 말은 없습니다. |
기간입찰도 같습니다 — 민사집행규칙 제71조가 기간입찰에 제63조를 준용합니다. 조문 원문은 2026-09-02에 law.go.kr 연혁 API로 조회했습니다(민사집행법 2026-02-01 시행판 법률 제20733호 · 민사집행규칙 2025-07-12 시행판 대법원규칙 제3217호).
재매각은 낙찰자가 대금을 안 낸 사건입니다(제138조 제1항). 그래서 법이 전 매수인에게 두 가지를 겁니다.
대금 미납이 한 번 난 물건에서 같은 일이 또 나지 않게 하려는 것 — 그것이 보증금을 올리는 실질적인 이유로 이해되지만, 사유는 우리 원장에 적혀 있지 않습니다. 위 문장은 조문 구조에서 나오는 설명이지 법원이 밝힌 이유가 아닙니다.
우리 경매 원장(auction_details)은 물건 상세를 수집한 76,573건 전건에 매수신청보증 비율을
갖고 있습니다(빈 값 0건). 2026-09-02 집계값입니다.
| 보증금 비율 | 건수 | 비중 | 등장한 법원 수 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 10% (법정 기본) | 74,798 | 97.68% | 18 | 규칙 제63조 제1항 그대로 |
| 20% | 1,675 | 2.19% | 15 | 제63조 제2항 — 법원이 달리 정한 값 |
| 30% | 99 | 0.13% | 3 | 울산 68 · 수원 30 · 광주 1 |
| 0% | 1 | 0.001% | 1 | 수집 결함으로 보고 서빙하지 않습니다 — 법정 기본과 어긋납니다 |
이 표가 전체 경매 물건이 아닙니다. 우리 물건 원장은 101,205건이고 그중 상세(매각물건명세서·사건 상세)를 수집한 것이 76,573건(75.7%)입니다. 나머지 24,632건(24.3%)은 아직 수집하지 못해 비율을 모릅니다 — "보증금 정보가 없다"가 아니라 "우리가 아직 못 봤다"입니다. 그 물건에 대해 도구는 침묵하지 않고 미수집이라고 말합니다.
지금 기준으로 앞으로 매각기일이 남아 있는 20% 물건은 468건, 30% 물건은 17건입니다(2026-09-02 이후 기일).
우리 원장에 "재매각"이라는 플래그는 없습니다. 대신 기일표에서 재매각의 지문을 셀 수 있습니다 — 민사집행법 제138조 제2항이 재매각에서 최저매각가격을 종전대로 유지하라고 하므로, "직전 매각기일에 유찰이 아닌 결과가 기재됐는데 다음 매각기일의 최저매각가격이 내려가지 않고 그대로인" 사건이 그 지문입니다(유찰이면 20~30%씩 저감됩니다).
| 보증금 비율 | 매각기일 2회 이상 | 그중 지문 있는 사건 | 지문 비율 |
|---|---|---|---|
| 10% | 51,827 | 1,426 | 2.75% |
| 20% | 1,671 | 1,665 | 99.64% |
| 30% | 99 | 99 | 100% |
20%·30% 사건은 사실상 전부 재매각 지문을 갖고 있습니다. 질문하신 분의 직관은 이 방향에서 맞습니다. 그런데 반대 방향은 성립하지 않습니다 — 지문을 가진 사건 3,191건을 비율별로 갈라 보면 이렇습니다.
| 지문 있는 사건의 보증금 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 10% — 올리지 않았다 | 1,426 | 44.7% |
| 20% | 1,665 | 52.2% |
| 30% | 99 | 3.1% |
그래서 "재매각 → 20%"는 절반만 맞는 말입니다. 20%면 재매각일 가능성이 매우 높지만, 재매각이라고 보증금이 오른다고 미리 계산해 두면 44.7%의 확률로 틀립니다.
같은 재매각 지문을 가진 사건인데 어느 법원이냐에 따라 결론이 정반대입니다. 이것이 위 조문 읽기 ("법정 규칙이 아니라 법원의 재량")를 뒷받침하는 가장 강한 실측입니다.
| 법원 | 지문 사건 | 10% 유지 | 20% | 30% | 10%를 유지한 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전주지방법원 | 125 | 125 | 0 | 0 | 100.0% |
| 제주지방법원 | 72 | 72 | 0 | 0 | 100.0% |
| 청주지방법원 | 207 | 205 | 2 | 0 | 99.0% |
| 창원지방법원 | 425 | 420 | 5 | 0 | 98.8% |
| 광주지방법원 | 215 | 211 | 3 | 1 | 98.1% |
| 춘천지방법원 | 161 | 58 | 103 | 0 | 36.0% |
| 대전지방법원 | 291 | 80 | 210 | 0 | 27.5% |
| 수원지방법원 | 406 | 71 | 305 | 30 | 17.5% |
| 대구지방법원 | 360 | 62 | 298 | 0 | 17.2% |
| 인천지방법원 | 283 | 49 | 234 | 0 | 17.3% |
| 부산지방법원 | 126 | 17 | 109 | 0 | 13.5% |
| 울산지방법원 — 올릴 땐 30%로만 | 78 | 10 | 0 | 68 | 12.8% |
| 의정부지방법원 | 282 | 25 | 257 | 0 | 8.9% |
| 서울중앙지방법원 | 28 | 2 | 26 | 0 | 7.1% |
| 서울남부지방법원 | 66 | 5 | 61 | 0 | 7.6% |
| 서울동부 / 서울북부 / 서울서부 | 26 / 23 / 17 | 4 / 6 / 4 | 22 / 17 / 13 | 0 | 15.4% / 26.1% / 23.5% |
전주·제주 지방법원은 우리 원장 범위 안에서 재매각 지문 사건 전건을 10%로 유지했고, 울산지방법원은 올릴 때 20%를 건너뛰고 30%로만 갑니다. 이 표는 각 법원의 방침을 알아낸 것이 아니라 결과값의 분포입니다 — 내규를 확인한 것이 아니고, 사건 성질(농지·지분·특수물건 등)이 법원마다 다를 가능성도 배제하지 못했습니다.
도구가 지금 실제로 돌려주는 값입니다(realty_get_auction_case 실호출).
| 사건 | 감정가 | 최저매각가격 | 비율 | 필요한 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 인천지방법원 2026타경500121 미추홀구 학익동 다세대 56.76㎡ · 기일 2026-09-07 |
1억 2,800만원 | 6,272만원 | 20% | 1,255만원 |
| 울산지방법원 2024타경2465 양산 대동황토방아파트 117.63㎡ · 기일 2026-09-02 |
3억 9,000만원 | 1억 9,110만원 | 30% | 5,733만원 |
같은 두 건을 흔한 오산으로 계산하면 이렇게 갈립니다.
| 계산 방식 | 인천 2026타경500121 | 울산 2024타경2465 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 맞는 계산 — 최저매각가격 × 공시 비율 | 1,255만원 | 5,733만원 | — |
| 감정가 × 공시 비율 | 2,560만원 | 1억 1,700만원 | 실제의 2.04배 — 쓸데없이 묶이는 돈 |
| 최저매각가격 × 10%(기본이라 믿고) | 628만원 | 1,911만원 | 미달 — 입찰 무효 |
만원 단위는 올림으로 냅니다(1,254.4만 → 1,255만). 절사하면 법정 보증금에 미달해 입찰이 무효가 될 수
있어, 틀리려면 남는 쪽으로 틀리게 맞췄습니다. 그리고 최저매각가격의 출처가 법원 기일표가 아니라 물건목록이면
저감 한 단계만큼 낡아 보증금액도 그만큼 과대합니다 — 도구가 그 경우 함께 실토합니다. 위 두 건은 둘 다
기일표(court_schedule) 기준입니다.
002=유찰만 실측으로 확인했고
(5,000건에서 유찰 횟수와 99.6% 일치), 001을 "낙찰"로 읽지 않았습니다. 그래서 위 지문은
"직전 기일이 유찰이 아니다"까지만 씁니다 — 실제로 위 3,191건의 직전 기일 코드는 전건 001이었지만
그 코드의 뜻을 우리가 확인한 것은 아닙니다.get_law_article_asof ×5 — 민사집행법 제113조·제138조·제147조(2026-02-01 시행판, 법률 제20733호),
민사집행규칙 제63조·제71조(2025-07-12 시행판, 대법원규칙 제3217호). 기준일 2026-09-02로 law.go.kr 연혁 API 조회
(각 응답의 is_current가 true, 민사집행법 다음 개정 시행일 2028-03-01).search_cases ×1 — "재매각 매수신청보증"(prec·expc). 사건명 범위 0건 → 본문 범위 재시도에서
판례 599건 중 8건·법제처 해석례 3건 열람. 이 쟁점을 정면으로 다룬 것 없음.realty_get_auction_case ×2 — 인천지방법원 2026타경500121, 울산지방법원 2024타경2465.
비율·기준액·계산된 보증금액과 그 출처(base_source=court_schedule)를 함께 반환. 원장 신선도 2026-09-02 08:20./data/parquet/auction_details.parquet(76,573행, 2026-09-02) ·
auction_items_all.parquet(101,205행). 비율 분포, 법원별 분포, 기일표에서 파생한 재매각 지문 3,191건,
최저매각가격/감정가 중앙값(10%군 70.0% · 20%·30%군 34.3%), 잔여 기일 건수.이게 보통의 답변과 다른 점 — "재매각이면 보통 20%입니다"라고 답하는 것은 절반만 맞습니다. 이 리포트가 한 일은 ①법정 기본값과 그것을 바꾸는 재량 조항을 갈라 조문 원문으로 대고 ②원장 전건을 세어 "재매각인데 10%인 사건이 44.7%"라는 반례를 수치로 내고 ③그 갈림이 사건이 아니라 법원에서 온다는 것을 법원별로 보이고 ④우리가 재매각 여부를 판정하지 못한다는 사실(플래그 없음·결과코드 미해독)을 숨기지 않은 것입니다.
조건이 다르면 답도 달라집니다. 사건번호를 알려 주시면 그 사건의 공시값으로 다시 계산해 드립니다 — 질문 남기기.
이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다. 사건번호를 그대로 물어보시면 보증금 비율·기준액·금액을 함께 돌려줍니다.
2026-09-02 작성 · 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정입니다(보증금 몰취) — 입찰 전 그 사건의 매각공고·매각물건명세서 원문이 항상 저희 값보다 우선합니다.