가점 58점, 어느 구 어느 평형이 되나

실제로 들어온 질문에 답한 리포트입니다. 숫자는 청약홈 당첨 가점 원천(2020-02~2026-07 공고, 1순위 해당지역)과 분양가 원천을 직접 조인해 낸 값이고, 배점은 법령 원문과 대조했습니다. 데이터 기준 2026-08-11 · 법령 2026-06-15 시행본.

가점은 58점입니다. 그리고 "서울이 되냐"는 질문에는 답할 수 없습니다 — 같은 서울에서도 은평 59㎡는 중앙 45점, 강남 59㎡는 74점입니다. 29점 차이는 지역 평균이 지워 버리는 크기입니다. 아래는 구·평형·분양가·시기로 갈라 놓은 표입니다.

먼저 58점이 어떻게 나오나 (법령 별표 원문 대조)

항목	선언값	원문 구간	점수	상한
무주택 기간	12년	12년 이상~13년 미만	26	32
부양가족	3명(배우자+자녀 2)	3명	20	35
청약통장	10년	10년 이상~11년 미만	12	17
합계			58	84

주택공급에 관한 규칙 별표 1 「가점제 적용기준」(제2조제8호 관련, 2024-12-18 개정) 원문의 배점표와 한 칸씩 대조했습니다. 무주택기간은 1년당 2점(15년 이상 32점), 부양가족은 0명 5점에서 1인당 5점 (6명 이상 35점), 통장은 6개월 미만 1점에서 15년 이상 17점입니다.

서울 — 구와 평형에 따라 45점에서 74점까지

최근 2년(2024-08~2026-07) 공고, 1순위 해당지역 당첨 최저가점입니다. 표본 5건 이상인 칸만 실었습니다. 초록색 줄이 58점으로 닿았던 칸입니다.

같은 구 안에서도 평형이 바뀌면 선이 움직입니다 — 노원 59㎡ 58.5점 / 60~84㎡ 59점, 동작 60~84㎡ 62점인데 59㎡는 64점입니다(작은 평형이 늘 쉬운 게 아닙니다).

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

구	평형	표본	커트라인 중앙	최저	분양가 중앙	58점 도달
은평구	59㎡ 이하	7	45	38	10.4억	7/7
성북구	60~84㎡	7	52	48	17.4억	6/7
강동구	59㎡ 이하	6	52.5	40	10.0억	5/6
마포구	59㎡ 이하	18	55	38	10.9억	10/18
중랑구	60~84㎡	12	56	46	13.6억	8/12
성북구	59㎡ 이하	13	58	48	11.0억	7/13
노원구	59㎡ 이하	10	58.5	51	8.7억	5/10
노원구	60~84㎡	14	59	50	12.9억	4/14
강동구	60~84㎡	12	60	49	15.6억	6/12
동작구	60~84㎡	19	62	46	26.3억	7/19
동작구	59㎡ 이하	38	64	54	17.1억	1/38
영등포구	59㎡ 이하	21	67	47	12.6억	4/21
서초구	59㎡ 이하	21	71	69	17.9억	0/21
송파구	60~84㎡	10	74	69	18.6억	0/10
강남구	59㎡ 이하	7	74	69	16.4억	0/7

1. 부양가족이 3명인가요, 2명인가요? (배우자 포함 여부에서 5점) 3명 (배우자 + 자녀 2) 2명 (자녀만)

58점(무주택 26 + 부양가족 20 + 통장 12). 위 표의 초록 줄이 그대로 사정권입니다 — 은평·성북·강동·마포·중랑의 소형 위주입니다.

배우자는 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족입니다(별표1 나목 1). 따로 사신다고 빼면 5점 손해입니다.

53점(부양가족 15점). 수도권 최근 2년 표본에서 9억 이하 구간은 127건→108건, 9~15억은 73건→42건, 15억 초과는 36건→16건으로 줄어듭니다. 비싼 구간일수록 5점이 더 크게 깎입니다 — 15억 초과에서는 도달 칸이 절반 이하가 됩니다.

자녀가 만 30세 이상 미혼이면 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정되고, 기혼 자녀는 나이와 무관하게 빠집니다.

2. 예산(분양가)은 어느 구간인가요? (수도권 최근 2년, 58점이 닿은 칸 수) 9억 이하 9~15억 15억 초과

표본 144칸, 커트라인 중앙 44점. 58점이면 127칸(88%)에 닿았습니다.

다만 이 구간은 대부분 경기입니다 — 의왕 고천 84㎡ 14점(7.3억), 화성 비봉 84㎡ 16점(4.4억), 수원 엘리프 84㎡ 20점(7.8억), 안양 자이 헤리티온 49㎡ 24점(7.0억). 서울에서 9억 이하는 노원 59㎡(중앙 58.5점·8.7억)·중랑 59㎡(6.6억, 다만 중앙 64점) 정도로 좁습니다.

표본 187칸, 커트라인 중앙 60점. 58점이면 73칸(39%)입니다.

서울에서 이 구간에 걸리는 초록 칸은 은평 59㎡(10.4억)·강동 59㎡(10.0억)·마포 59㎡(10.9억)· 성북 59㎡(11.0억)·중랑 60~84㎡(13.6억)입니다. 딱 58점 언저리라 평형 선택이 당락입니다.

표본 193칸, 커트라인 중앙 67점. 58점이면 36칸(19%)뿐입니다.

서초·송파·강남은 최근 2년 표본에서 단 한 칸도 58점 이하가 없었습니다(최저가 69점). 이 구간을 노리신다면 가점을 더 쌓는 것보다 추첨제 물량·특별공급·경매·기존 매매로 경로를 바꾸는 편이 현실적입니다. 성북 60~84㎡(17.4억, 중앙 52점)처럼 예외가 있긴 합니다.

3. 어느 쪽을 보고 계신가요? 서울 경기

위 표가 서울입니다. 58점 기준으로 사정권은 은평(45)·성북 60~84㎡(52)·강동 59㎡(52.5)·마포 59㎡(55)· 중랑 60~84㎡(56)·성북 59㎡(58), 경계는 노원(58.5~59)·강동 60~84㎡(60), 사실상 불가는 서초(69~71)·송파(72~74)·강남(73~74)·성동 59㎡(69)입니다.

경기 시군구별 커트라인 중앙값(최근 2년, 표본 10건 이상)입니다 — 성남 63 · 과천 60.5 · 광명 58 · 안양 49 · 고양 48 · 김포 44 · 부천 42 · 수원 41 · 평택 39.5 · 남양주 39 · 의왕 25.5.

58점이면 광명 이하는 대체로 닿습니다(안양 27/37칸, 수원 15/16칸, 의왕 10/10칸). 성남·과천은 서울 중위권과 같은 선이라 서울 외곽보다 오히려 어렵습니다 — "경기니까 쉽다"가 성립하지 않습니다.

시기 — 커트라인은 해마다, 분기마다 움직입니다

서울 1순위 해당지역 당첨 최저가점의 연도별 중앙값입니다. 같은 58점이 2022년엔 중앙값 위였고 2025년엔 11점 아래였습니다.

연도	표본	커트라인 중앙	최저~최고	분양가 중앙
2020	253	61	18~79	7.2억
2021	123	66	16~79	8.0억
2022	150	50	16~69	8.7억
2023	188	58.5	20~73	9.5억
2024	204	64	28~84	13.9억
2025	104	69	39~77	13.8억
2026(7월까지)	152	64	29~84	16.4억

분기로 더 좁히면 흔들림이 그대로 보입니다 — 2025년 1분기 69 → 2분기 66.5 → 3분기 56 → 4분기 70, 2026년 1분기 65 → 2분기 62 → 3분기 64. 분기 하나 차이로 10점 이상 움직입니다. "올해 커트라인이 몇 점"이라는 말이 왜 위험한지가 여기 있습니다 — 어떤 단지가 그 분기에 나왔느냐가 값을 만듭니다.

확인하지 못한 것

근거

시군구·평형·분기 단위 집계는 아직 공개 도구(realty_subscription_odds)에 없는 축이라 원천을 직접 조회해 냈습니다. 도구에 이 축을 넣는 작업은 등록해 뒀습니다 — 지역 평균만 주는 건 이 리포트가 보여준 대로 답이 안 되기 때문입니다.

조건이 다르면 답도 달라집니다. 스레드 @sallimapp 댓글에 조건을 남겨 주시면 선착순 5명까지 이런 리포트를 만들어 링크로 답해 드립니다(1주일 안). 가점·예산·지역·평형을 적어 주시면 그 조건의 표로 만들어 드립니다.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).

정보 제공용이며 청약 자격 판정·자문이 아닙니다. 실제 신청 전 청약홈 공고와 자격 요건을 확인하세요.

무주택 12년, 애 둘, 통장 10년 — 58점으로 어느 구 어느 평형이 되나

먼저 58점이 어떻게 나오나 (법령 별표 원문 대조)

서울 — 구와 평형에 따라 45점에서 74점까지

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

시기 — 커트라인은 해마다, 분기마다 움직입니다

확인하지 못한 것

근거