실거래가 없는 다세대 지분 경매 — 입찰가를 어떻게 세우나

실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구와 법령 원문으로 답한 리포트입니다. 아래 숫자는 전부 도구 실호출값이고, 값이 없는 자리는 비워 두었습니다 — 추정으로 채운 값은 없습니다. 경매 매각결과 표본 = 매각기일 2026-06-22~08-21(법원경매정보 수집분, 2026-08-23 기준) · 실거래 = 국토교통부 실거래가 원자료(2026-08-22 기준, 최신 거래월 2026-06) · 조문 2026-08-23 조회.

질문최근 실거래가가 없는 다세대주택 지분 경매의 적정 입찰가를 정할 때 비교 데이터·지분 할인·인수 위험을 어떻게 함께 계산하는가?

이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다 (접수번호 ri_66c7fc384cf3 · 2026-08-22 16:44 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.

하나의 숫자는 못 드립니다. 대신 입찰가를 다섯 층으로 쪼개면 두 층은 저희가 값을 드리고, 두 층은 저희 데이터 밖이며, 나머지 한 층은 등기부를 보면 바로 나옵니다. 어느 층이 비어 있는지를 아는 것이 이 계산의 절반입니다.

입찰 상한 = ①온전한 물건 가치 × ②내 지분율 × (1 − ③지분 할인) − ④인수 부담 − ⑤거래·보유비용

이 공식을 쓰기 전에 반드시 확인할 것 — 이중할인입니다. ①을 감정가로 세울 때, 그 감정가가 이미 지분 감가를 반영한 값이면 거기에 ②를 곱하고 (1−③)을 또 곱하는 순간 같은 할인을 두세 번 먹입니다. 감정평가서 본문을 열어 "온전한 물건 가치인지, 지분 상태의 가치인지"를 먼저 확인하세요. 지분 상태의 값이면 ②·③을 다시 적용하지 마십시오. 저희는 감정평가서 본문을 보유하지 않아 이걸 대신 판정해 드릴 수 없습니다.

층	저희가 줄 수 있나	무엇으로
① 온전한 물건 가치	드립니다(대체축으로)	같은 지역·면적대 다세대 실거래 또는 감정가×낙찰가율 — 둘 중 하나만
② 지분율	산수만 — 값은 등기부에	등기사항전부증명서 갑구의 지분 표시
③ 지분 할인율	못 드립니다 — 저희 데이터 밖입니다	아래 절에 왜, 그리고 대신 무엇을 볼지
④ 인수 부담	규칙과 금액표는 드립니다 / 판정은 안 합니다	민사집행법 제91조 · 매각물건명세서
⑤ 거래·보유비용	큐레이션하지 않았습니다	취득세·명도·소송비용·보유기간 관리비

①의 두 경로는 더하거나 곱하지 않습니다. 실거래 중앙값은 원(시세)이고 낙찰가율은 감정가를 분모로 하는 비율이라, 시세에 낙찰가율을 곱하면 분모가 어긋납니다. 그리고 낙찰가율에는 "경매라서 깎이는 값"이 이미 들어 있어 그 위에 (1−③)을 또 곱하면 경매 할인이 두 번 들어갑니다. 둘 중 하나를 고르고, 다른 하나는 검산용으로만 쓰세요.

먼저 용어 다섯

① "최근 실거래가가 없다"에도 층이 있습니다

다세대에서 그 호실의 최근 실거래가 없는 것은 오히려 흔한 일입니다. 그러니 먼저 어느 층까지 없는지를 가르세요.

지역 중앙값 하나로 값을 매기면 안 됩니다 — 실측으로 보여 드립니다

서울 강동구 다세대·연립 매매 실거래(최근 1년, 1,444건)를 전용면적대로 갈라 보면 이렇습니다. 강동구를 고른 이유는 표본이 두꺼워 분포를 보여주기 좋아서이지, 질문하신 물건이 강동구라서가 아닙니다 — 아래는 방법을 보여 드리는 예시입니다.

전용면적대	표본	중앙값	최저~최고	최고÷최저
40㎡ 미만	724	3억 1,850만원	0.81억 ~ 9.70억	12.0배
40~59㎡	535	4억 500만원	1.40억 ~ 36.00억	25.7배
60~84㎡	166	4억 4,950만원	1.62억 ~ 22.97억	14.2배
85㎡ 이상	19	12억 5,000만원	4.30억 ~ 25.00억	5.8배

중앙값만 보면 40~59㎡가 4억쯤으로 보이지만, 같은 구간 안에서 25.7배가 벌어져 있습니다. 2026년 6월 성내동에서 세경주택 59.28㎡가 23.52억에, 캐슬빌라 59.00㎡가 2.50억에 팔렸습니다 — 같은 달·같은 동·거의 같은 면적인데 9.4배입니다.

다만 이 극단값을 그대로 믿지는 마세요 — 저희도 못 가릅니다. 평당가로 환산하면 세경주택은 평당 1억 3,116만원이고 캐슬빌라는 평당 1,401만원입니다. 1985년 준공 빌라의 평당 1.3억은 통건물·대지 포함 일괄매매이거나, 정비사업 기대가 얹힌 값이거나, 원장 표기 문제일 수 있습니다. 40~59㎡ 최고가 36억도 그 구간의 상단인 59㎡라 가정하면 평당 약 2억이고, 40㎡라면 약 3억입니다 — 그 거래의 실제 면적이 무엇인지도 저희는 못 가릅니다. 저희 원장에는 그런 구분이 없어 이 행들이 무엇인지 판정하지 못합니다. 그래서 이 대비는 "빌라 값이 진짜 9배 벌어진다"의 증거라기보다 "면적대 통계 하나로는 이 물건 값을 못 세운다"의 증거로 읽어 주세요 — 이상치를 걸러내지 않은 중앙값도, 범위도 그대로 쓰면 안 됩니다.

동별 평균도 같은 구 안에서 갈립니다 — 천호동 3.69억(460건)·성내동 5.43억(324건)·암사동 3.26억(214건)· 길동 3.62억(155건)·둔촌동 6.22억(91건). 그래서 "이 동네 빌라 시세"라는 점 하나는 세울 수 없습니다. 세울 수 있는 것은 범위입니다 — 같은 동·같은 면적대의 ㎡당 단가 분포를 놓고 하한과 상한을 잡은 뒤, 상한 쪽으로 올릴 근거(신축·역세권·정비구역 지정)를 서류로 하나씩 확인해 가며 좁히는 방식입니다.

낙찰가율을 쓰기 전에 — 저감 계단이 먼저입니다

이 층이 빠지면 낙찰가율을 입찰가로 번역할 수 없습니다. 유찰될 때마다 최저매각가격이 일정 비율로 내려가고, 그 아래로는 입찰 자체가 안 됩니다. 저희 경매 목록의 각 물건에는 감정가 대비 최저입찰가 비율이 실려 있는데, 실제로 관측되는 값이 100.0% · 80.0% · 51.2% 같은 계단입니다.

유찰	20% 저감 코트	감정가 2억이면	30% 저감 코트	감정가 2억이면
신건(0회)	100.0%	2.00억	100.0%	2.00억
1회	80.0%	1.60억	70.0%	1.40억
2회	64.0%	1.28억	49.0%	0.98억
3회	51.2%	1.02억	34.3%	0.69억

여기서 저희가 확실한 것과 아닌 것을 갈라 둡니다. 확실한 것은 관측된 51.2%가 0.8³과 정확히 일치한다는 것 — 20% 저감 계단이 실재한다는 증거입니다. 확실하지 않은 것은 그것이 정확히 몇 회 유찰에 대응하는지입니다: 저희 목록의 회차 카운트 필드가 '유찰 횟수'인지 '진행 회차'인지 확정하지 못했고, 같은 페이지에 49.5%·51.5% 같은 비계단값과 재감정으로 보이는 행이 섞여 있습니다. 게다가 그 조회 결과 20건이 전부 한 법원(서울동부지방법원)이었고 도구가 스스로 "지역 전체의 대표로 읽지 말라"고 경고했습니다. 그러니 위 표는 계단의 모양으로만 쓰시고, 내 물건이 어느 계단 어느 칸인지는 반드시 그 사건의 기일표로 확인하세요. 재감정으로 최저가가 오르는 사건도 있어 저감률 역산은 위험합니다.

낙찰가율 — 감정가 대비 실제로 얼마에 팔렸나

최근 두 달(매각기일 2026-06-22~08-21) 다세대 매각 결과입니다. 중앙값 하나로 읽지 마시라는 것이 이 글의 주장이므로, 저희 표에도 최저~최고를 함께 싣습니다.

구분	표본	중앙	최저~최고	평균 유찰
다세대 전국	2,987	63.0%	0.5% ~ 225.3%	2.6회
└ 전용 59㎡ 이하	1,822	66.4%	2.4% ~ 225.3%	—
└ 전용 60~84㎡	350	60.6%	24.0% ~ 140.5%	—
다세대 서울	953	73.7%	1.2% ~ 225.3%	2.8회
└ 전용 59㎡ 이하	760	74.4%	13.4% ~ 225.3%	—

들여쓴 행은 위 행의 부분집합입니다(독립 표본이 아닙니다). '평균 유찰'의 —는 면적대별로는 그 값을 집계하지 않았다는 뜻입니다. 표에서 뺀 것도 밝힙니다. 전국 표본에는 공고에 면적 표기가 없는 '면적 미상' 777건(전체의 26.0%, 중앙 54.0%)과 85㎡ 초과 38건(58.0%)이 더 있고, 서울 표본에도 미상 161건(16.9%, 중앙 71.5%)·60~84㎡ 25건(73.2%)·85㎡ 초과 7건(80.4%)이 빠져 있습니다(합 193건, 20.3%). 전국은 미상 구간이 다른 구간보다 낮아 위 면적대 행만 보면 값이 높은 쪽으로 치우쳐 보이지만, 서울은 그렇지 않습니다 — 서울 미상 71.5%가 서울 전체 73.7%와 거의 같고 60~84㎡·85㎡ 초과는 오히려 높습니다.

이 표를 지분 물건에 그대로 쓰지 마세요. 저희 경매 원장에는 지분 물건임을 표시하는 필드가 없습니다. 그래서 위 표본에는 온전한 물건과 지분 물건이 섞여 있고 저희는 그것을 가르지 못합니다. 즉 위 %는 "지분 다세대의 낙찰가율"이 아니라 "다세대 전체의 낙찰가율"이고, 지분 물건의 값을 세울 때는 상한선 참고치로만 쓰셔야 합니다.

③ 지분 할인율 — 저희가 값을 드리지 못합니다

이 질문의 핵심이 여기인데, 정직하게 말씀드립니다. 지분 경매의 할인율을 정량으로 낼 데이터를 저희는 갖고 있지 않습니다. 세 가지가 모두 없습니다.

인터넷에 도는 "지분은 통상 30~40% 깎는다" 같은 수치를 저희가 옮겨 적을 수도 있지만 그러지 않겠습니다 — 출처를 대지 못하는 숫자는 있는 것보다 나쁩니다. 대신 할인이 왜 생기는지의 구조를 드립니다.

할인은 "출구가 남의 손에 있다"에서 나옵니다 — 조문 원문

민법 제268조(공유물의 분할청구) — 시행 2026-03-17 ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

민법 제269조(분할의 방법) — 시행 2026-03-17 ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

이것이 지분 매수의 주된 출구입니다 — 협의가 안 되면 분할을 청구하고, 다세대 한 호실처럼 현물로 쪼갤 수 없는 물건이면 법원이 전체 경매를 명할 수 있습니다. 전체로 팔리면 지분 할인이 회수되므로, 지분 할인은 이론상 "그 출구까지 가는 데 드는 시간·비용·불확실성의 값"입니다.

그런데 그 시간·비용·성공률을 저희는 갖고 있지 않습니다. 공유물분할 소송의 기간 분포, 법원이 경매를 명한 비율, 그 경매의 낙찰가율 — 어느 것도 저희 원장에 없습니다. 그래서 ③층의 값이 비는 것입니다. 그리고 제269조 제2항은 "명할 수 있다"이지 반드시 명하는 것이 아닙니다(현물분할·가액배상도 가능합니다).

가격으로 이길 수 없는 자리 — 공유자 우선매수권

민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) — 시행 2026-02-01, 법률 제20733호 ①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

제가 아무리 잘 조사해서 최고가로 써도, 다른 공유자가 같은 값에 우선매수를 신고하면 물건은 그 사람에게 갑니다. 가격으로는 이길 수 없는 구조이고, 지분 경매의 조사 비용이 회수되지 않는 대표적인 자리입니다.

다만 그때 저는 그냥 탈락하는 것이 아니라 제4항에 따라 차순위매수신고인으로 봅니다 — 우선매수한 공유자가 대금을 내지 않으면 제 차례가 올 수 있는 자리입니다. 그러니 "공유자가 신고하면 끝"이 아니라 "내가 그 값에 실제로 사도 되는가"를 미리 정해 두는 것이 이 조문에 대한 실질적 대비입니다. (차순위매수신고인 지위의 유지·포기 절차와 보증금 처리는 저희가 큐레이션하지 않았습니다. 공유자가 이 권리를 실제로 얼마나 자주 행사하는지의 비율도 저희 데이터에 없습니다.)

④ 인수 부담 — 무엇이 '빼는 항목'이고 무엇이 아닌지부터

부호를 먼저 맞춥시다 — 최우선변제금은 낙찰가에서 빼는 항목이 아닙니다. 소액임차인 최우선변제금(서울 현행 5,500만원)은 매각대금에서 임차인에게 배당되는 돈이지 낙찰자가 따로 물어주는 돈이 아닙니다. 오히려 임차인이 배당으로 많이 받아 갈수록 낙찰자가 떠안을 미배당 잔액은 줄어듭니다. ④에 넣어 빼야 하는 것은 대항력 있는 임차인이 배당으로 다 못 받은 잔액과 유치권이지 최우선변제금 자체가 아닙니다.

원칙은 민사집행법 제91조입니다 — 저당권은 순위와 무관하게 전부 소멸하고(제2항), 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권만 앞뒤를 따지며(제3항·제4항), 유치권은 순위와 무관하게 인수됩니다(제5항). 유치권은 등기부에 나타나지 않으므로 등기부만 봐서는 못 찾습니다.

제91조가 열거한 4종이 인수 대상의 전부가 아닙니다. 제91조 제3항·제4항이 다루는 것은 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권뿐이고, 선순위 가처분·소유권이전청구권 가등기는 그 열거에 없어 말소촉탁 대상이 아니라는 것이 실무의 취급입니다. 법정지상권(민법 제366조)도 순위와 무관하게 남습니다. 지분 물건에는 공유지분에 대한 가처분이 붙어 있는 경우가 드물지 않으니, 매각물건명세서의 "매수인에게 대항할 수 있는 권리" 기재를 먼저 읽으세요. (선순위 가처분·가등기 인수는 조문이 정면으로 규정한 것이 아니라 실무 통설입니다.)

다세대 지분 경매에서 실제로 금액이 큰 것은 대개 임차인입니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 다 못 받으면 그 부분이 매수인에게 남습니다(주택임대차보호법 제3조의5 단서). 특히 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않으면 배당을 한 푼도 못 받아 보증금 전액이 인수됩니다.

최우선변제 금액표는 "지금"이 아니라 "최선순위 담보물권 설정일"로 고릅니다. 서울 현행표는 보증금 1억 6,500만원 이하 / 최우선변제 5,500만원(2023-02-21 시행)이지만, 2015년 근저당이 붙은 서울 주택이면 2014-01-01판(9,500만원 이하 / 3,200만원)으로 잽니다. 현행표를 쓰면 소액임차인이 아닌 사람을 소액임차인이라 계산하게 됩니다. 저희 도구는 설정일을 안 주면 표를 고르지 않습니다 — 현행표를 기본값으로 주는 순간 이 도구가 막으려던 오답이 되기 때문입니다.

저희는 개별 사건의 권리분석을 하지 않습니다. 말소기준권리가 무엇인지, 보증금을 인수하는지, 얼마를 배당받는지는 등기부 전부 + 매각물건명세서 + 현황조사서를 놓고 하는 사실판단이고, 전입신고일·확정일자·배당요구 여부 중 하나만 어긋나도 결론이 반대로 뒤집힙니다. 그리고 지분 매수인이 임차인 보증금을 전액 인수하는지, 지분 비율만큼인지는 온전한 물건과 달리 다투어지는 논점인데 저희 규칙표에 없습니다 — 이 질문의 핵심에 가까운 자리라 특히 밝혀 둡니다.

⑤ 거래·보유비용 — 지분은 여기서 한 번 더 눌립니다

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 안전 경고는 위 본문에 두었습니다 — 아래는 조건별로 달라지는 값만 담았습니다.

1. 이 물건은 몇 회 유찰됐나요? (다세대 낙찰가율 중앙값 — 감정가 대비) 0회(신건) 1회 2회 3회 이상

신건 다세대의 낙찰가율 중앙값은 전국 106.3%(표본 107건) · 서울 112.5%(85건)입니다.

두 가지가 섞인 값이니 갈라 읽으세요. 신건은 최저매각가격이 곧 감정가라 100% 미만 낙찰이 구조적으로 불가능합니다 — 즉 100%라는 바닥은 산술 제약입니다. 그 위로 올라간 6.3%p가 실제 경쟁분이고요. 그러니 106.3%를 통째로 "신건은 경쟁이 치열해 비싸게 팔린다"로 읽으면 바닥을 경쟁으로 오해하는 것이고, 반대로 통째로 산술 제약이라 읽으면 진짜 경쟁분을 놓칩니다. 실무적으로 남는 결론은 "신건 구간은 애초에 할인 구간이 아니다"입니다.

1회 유찰 중앙값 전국 80.2%(504건) · 서울 86.9%(171건).

이 값을 저감 계단과 나란히 보세요. 20% 저감 코트라면 1회 유찰의 최저매각가격이 감정가의 80.0%인데 전국 중앙 낙찰가율이 80.2%입니다 — 즉 이 구간의 절반은 사실상 최저가에 붙습니다. 감정가 2억이면 최저가 1억 6,000만원, 중앙 낙찰 1억 6,040만원. 참고치가 아니라 거의 하한선이라고 읽으셔야 합니다.

2회 유찰 중앙값 전국 63.1%(1,297건) · 서울 71.4%(365건). 표본이 가장 두꺼운 구간이라 다세대 경매의 "보통"이 여기입니다 — 전국 평균 유찰 횟수 자체가 2.6회입니다.

20% 저감 코트의 2회 최저가율은 64.0%로 전국 중앙 63.1%와 거의 같습니다. 30% 저감 코트(49.0%)가 섞여 중앙값이 조금 아래로 내려간 것으로 보입니다.

3회 유찰 중앙값 전국 46.0%(601건) · 서울 59.1%(130건). 4회는 전국 47.0%(154건)·서울 51.4%(62건)입니다.

전국 46.0%는 20% 저감 코트의 3회 최저가율 51.2%보다 낮습니다 — 20% 코트만으로는 산술적으로 나올 수 없는 값이라 30% 저감 코트(3회 34.3%)가 표본에 섞여 있다고 읽는 것이 자연스럽습니다. 다만 이 논증은 회차 카운트가 '유찰 횟수'라는 전제 위에 있고, 저희는 그 전제를 확정하지 못했습니다(위 저감 계단 절 참조). 내 물건이 어느 코트인지는 그 사건 기일표를 보셔야 합니다.

3회(46.0%)와 4회(47.0%)의 1.0%p 차이는 표본 601건과 154건 사이의 차이라 방향성 있는 발견으로 읽지 마세요. 그리고 비율이 평평해져도 절대 금액은 저감률만큼 계속 내려갑니다 — "더 이상 안 싸진다"가 아닙니다.

유찰이 쌓였다는 것은 정보입니다. 앞선 응찰자들이 보고 물러선 이유가 있을 수 있습니다 — 지분·유치권·대항력 임차인·명도 난이도. 싸다고 읽기 전에 왜 안 팔렸는지를 매각물건명세서에서 찾으세요.

2. 비교 데이터가 어디까지 없나요? (저희가 드릴 수 있는 것이 달라집니다) 같은 건물 다른 호실은 있다 같은 동·같은 면적대만 있다 정말 아무것도 없다

가장 좋은 상황입니다. 같은 건물이면 대지지분·연식·정비사업 기대가 공유되므로, 층·향·전용면적만 보정하면 ①층의 값이 섭니다.

다만 저희 도구로는 건물명으로 행을 골라 뽑지 못합니다 — 지역·면적대로 조회하면 면적대별 통계와 최신 거래 몇 건만 돌아오고, 그 안에 내 건물이 들어 있으리라는 보장이 없습니다. 같은 건물 거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 단지·건물명으로 직접 조회하시는 편이 확실합니다. 그리고 저희 비아파트 실거래는 매매만 있고 전월세는 없으며, 거래일이 월 단위입니다.

드릴 수 있습니다 — 다만 중앙값이 아니라 범위로 쓰세요. 위에서 본 대로 강동구 40~59㎡는 중앙 4.05억인데 범위가 1.40억~36.00억(25.7배)이고, 그 범위의 양끝이 무엇인지는 저희도 못 가릅니다.

실무적으로는 ㎡당 단가의 하위 25% 근처를 보수적 기준선으로 잡고, 그 위로 올릴 근거(신축·역세권·정비구역 지정)를 하나씩 문서로 확인해 가며 올리는 편이 안전합니다. 이 "하위 25%"는 저희 데이터가 검증한 방법이 아니라 통상의 보수적 접근입니다 — 백테스트로 뒷받침된 값이 아니라는 점을 밝힙니다.

이 경우에도 감정평가서가 남습니다 — 감정가는 사건마다 반드시 있고, 평가서 본문에 평가사가 쓴 비교사례·산정 근거가 적혀 있습니다. 그 위에 위 저감 계단과 유찰 회차별 낙찰가율을 얹으면 값이 하나 섭니다.

이때 반드시 확인하실 것은 본문 맨 위 경고 상자와 같습니다 — 그 감정가가 온전한 물건 가치인지, 지분 감가를 이미 반영한 값인지. 후자라면 ②지분율과 ③지분할인을 다시 곱하면 안 됩니다. 저희는 감정평가서 본문을 보유하지 않습니다 — 법원경매정보(courtauction.go.kr) 사건별 첨부에서 보세요.

3. 이 지분을 사서 무엇을 하려 하시나요? (출구가 상한을 정합니다) 공유물분할로 전체를 환가 다른 공유자에게 되팔기 내가 들어가 살기

법이 열어 둔 정공법입니다 — 민법 제268조로 분할을 청구하고, 협의가 안 되면 제269조 제1항으로 법원에 청구, 다세대 한 호실처럼 현물분할이 안 되는 물건이면 제269조 제2항에 따라 법원이 전체 경매를 명할 수 있습니다.

그러면 상한은 이렇게 섭니다 — (전체 경매에서 기대되는 낙찰가 × 내 지분율) − 소송비용 − 그동안의 기회비용.

여기서 쓸 눈높이 값을 저희는 갖고 있지 않습니다. 공유물분할 경매의 낙찰가율은 저희 원장에 따로 없습니다. 굳이 대신 쓴다면 위 일반 다세대 낙찰가율(전국 중앙 63.0% / 서울 73.7%, 감정가 대비)이지만, 그 표는 지분 물건이 섞여 있어 상한선 참고치로만 쓰라고 저희가 경고한 바로 그 표입니다 — 검증되지 않은 대용이라는 점을 알고 쓰세요.

가장 위험한 계획입니다. 상대가 안 사면 출구가 없고, 지분은 시장에서 잘 팔리지 않습니다. 그리고 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권은 입찰 단계의 권리이지 "나중에 공유자가 사 준다"는 보장이 전혀 아닙니다 — 오히려 공유자가 그 권리를 쓰면 저는 낙찰조차 못 받습니다.

이 계획으로 가신다면 상한은 "되팔지 못해도 감당 가능한 금액"이어야 합니다. 즉 공유물분할 경로 (위 첫 갈래)로 회수 가능한 값보다 높게 쓰면 안 됩니다.

지분만 사서는 마음대로 들어가 살 수 없습니다. 다른 공유자가 이미 점유 중이면 별개의 분쟁이 되고, 공유물의 사용·수익 관계는 지분율만으로 정리되지 않습니다.

이 축(공유자 간 사용·수익 제약)은 저희가 큐레이션하지 않았습니다 — 규칙표가 스스로 "지분경매(공유자 우선매수청구권·사용수익 제약)는 큐레이션하지 않았다"고 밝히고 있습니다. 실거주가 목적이라면 지분 경매가 아니라 온전한 물건을 보시는 편이 맞고, 그 경우엔 저희 도구가 시세 대조·할인율까지 자동으로 계산해 드립니다.

그래서 실제로 하실 순서

확인하지 못한 것

근거 (도구 실호출 8회)

저희가 부르지 않은 도구도 밝힙니다 — 경매·시세 대조 도구는 지분·특수물건을 배제하도록 설계돼 있어 이 질문의 물건에 쓸 수 없고, 소액임차인 금액표 조회 도구는 최선순위 담보물권 설정일이 있어야 표를 고르는데 물건이 특정되지 않아 호출하지 않았습니다. 사건번호와 법원명을 주시면 둘 다 실제 값으로 돌려 드립니다.

조건이 다르면 답도 달라집니다. 스레드 @sallimapp 댓글에 사건번호·법원명(또는 지역·면적·감정가·유찰 회차)을 남겨 주시면 같은 형식의 리포트로 답해 드립니다. 저희가 드리는 것은 공개 데이터·법령 조문 조회 결과를 정리해 전달하는 것까지이고, 개별 사건의 권리분석이나 입찰가 판정은 하지 않습니다.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다.

2026-08-23 작성 · 정보 제공용이며 법률·투자 자문이 아닙니다. 경매 입찰은 되돌릴 수 없는 결정이므로 (보증금 몰취) 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 법률가 확인이 먼저입니다.

최근 실거래가가 없는 다세대 지분 경매 — 입찰가를 어떻게 세우나