외부에서 들어온 질문에 국토교통부 아파트 매매 실거래 원장과 서울시 정비사업 정보몽땅 사업장 목록으로 답한 리포트입니다.
실거래 집계 창은 2025-09-24 ~ 2026-09-23(최근 12개월, 원장의 마지막 계약일 기준)이고, 정비사업 목록의 수집 기준일은
2026-09-14입니다. 호가·현재 매물·뉴스는 들어 있지 않습니다.
이 질문은 도구 report_issue의 질문 기록으로 들어온 것입니다
(접수번호 ri_e6460f92041b · 2026-09-27 20:03 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
세 조건(재개발 호재 · 3억원 이하 · 오래된 아파트)을 한 번에 걸어 목록을 뽑는 도구는 이 서버에 없습니다. 조각은 있어서 직접 맞춰 보면, 최근 12개월 동안 준공 30년 이상 아파트가 3억원 이하에 팔린 거래는 분당구 0건, 서울 367건(111개 단지), 인천 5,519건, 경기(성남 제외) 9,545건이었습니다. 그리고 ‘재개발 호재’는 우리 데이터로 거를 수 있는 조건이 아니었습니다 — 아래에 이유를 적습니다.
다른 회사가 만든 MCP 서버를 우리는 전수로 조사하지 않았습니다. 그래서 “세상에 그런 MCP가 없다”고 말하지 않습니다. 우리가 말할 수 있는 것은 이 서버(한국 부동산 데이터 MCP)에 그 기능이 한 번에는 없다는 것과, 조각을 맞췄을 때 무엇이 나오고 무엇이 막히는지입니다.
| 질문의 조건 | 담당 도구 | 되는 것 | 막히는 것 |
|---|---|---|---|
| 오래된 아파트 | realty_reconstruction [유료] | 준공연도(건령)·최근 거래 활성으로 재건축 후보를 점수로 뽑는다 | 사업성(용적률·대지지분·안전진단)은 점수에 없다. 가격 조건을 받지 않는다 |
| 3억원 이하 | realty_search_complexes · realty_region_price_stats | 단지·평형별 실거래 시세, 지역 가격 분포 | ‘상한 가격’ 인자가 없다. 그리고 오래된 순 정렬이 없다(sort=year는 신축이 먼저다) |
| 재개발 호재 | realty_redevelopment [유료] | 정비사업장 이름·유형·진행 단계·주소 | 서울만 있다. 경기·인천·성남·분당은 이 원장에 없다. 세대수·준공예정은 원천이 주지 않아 비어 있다 |
| ‘호재’ 자체 | 없음 | — | 뉴스·발표·기대감은 이 서버 데이터가 아니다(웹 검색의 영역) |
즉 조건마다 도구가 따로 있고, 셋을 이어 붙이는 교차 검색이 없습니다. 이 리포트의 숫자는 그 이음매를 우리가 원장에서 직접 이어 만든 것입니다.
‘오래된’은 준공 1996년 이전(30년 이상)으로, ‘3억 이하’는 실거래 금액 3억원 이하로 잡았습니다.
30년은 재건축 연한 기준이자 realty_reconstruction이 건령 점수를 매기는 기준입니다. 이 문턱은 우리가 고른 값이라
아래 ‘답이 뒤집히는 자리’에서 따로 다룹니다.
| 지역 | 매매 전체 | 준공 30년 이상 | 그중 3억원 이하 | 단지 수 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 | 69,966 | 20,118 | 367 | 111 |
| 인천 | 29,389 | 7,617 | 5,519 | 600 |
| 경기(성남 제외) | 155,635 | 27,970 | 9,545 | 1,189 |
| 성남 수정구·중원구 | 3,375 | 693 | 79 | 11 |
| 성남 분당구 | 4,314 | 3,148 | 0 | 0 |
분당구는 거래의 73%(3,148건)가 준공 30년 이상 아파트인데, 그 가운데 3억원 이하는 한 건도 없었습니다. 가장 싼 거래가 야탑동 매화마을(주공4) 전용 41.85㎡, 3억 5,500만원(2025-09-30 · 1993년 준공)이고, 준공 30년 이상 분당 아파트 매매의 중앙값은 13억 9,350만원입니다. “분당에서 3억 이하 구축”을 찾는 조회는 도구가 무엇이든 빈 목록이 정답입니다 — 도구가 고장 난 것이 아닙니다.
서울에서 이 조건에 걸린 거래는 대부분 소형입니다. 전용면적 중앙값은 40.11㎡, 거래금액 중앙값은 2억 8,000만원입니다.
| 전용면적 | 거래 수 |
|---|---|
| 40㎡ 미만 | 176 |
| 40㎡ 이상 60㎡ 미만 | 169 |
| 60㎡ 이상 | 22 |
자치구로 보면 도봉구(147건 · 16개 단지)·노원구(49건 · 11개 단지)·구로구(48건 · 36개 단지)·중랑구(33건 · 5개 단지) 순입니다. “3억 이하로 서울 구축 아파트”를 찾으면 사실상 동북권·서남권의 원룸·투룸급 소형을 찾게 된다는 뜻입니다.
분당을 뺀 성남 구시가지에서는 조건에 맞는 거래가 있었습니다. 모두 1986~1994년 준공이고 대부분 전용 30~40㎡대입니다.
| 단지 | 소재 | 거래 | 중앙 거래금액 | 중앙 전용㎡ |
|---|---|---|---|---|
| 선경태평 | 수정구 태평동 | 22 | 2억 5,650만원 | 35.51 |
| 선경논골 | 수정구 단대동 | 20 | 2억 4,325만원 | 34.05 |
| 상대원삼익 | 중원구 상대원동 | 11 | 2억 4,000만원 | 34.05 |
| 삼익금광1차 | 중원구 금광동 | 7 | 2억 9,800만원 | 34.05 |
| 대원 | 중원구 하대원동 | 6 | 2억 6,250만원 | 44.44 |
| 성지 | 중원구 상대원동 | 4 | 2억 8,500만원 | 35.64 |
| 일성 | 중원구 상대원동 | 3 | 2억 9,000만원 | 67.68 |
| 상일 | 중원구 하대원동 | 2 | 2억 4,600만원 | 39.93 |
| 선경2차 | 중원구 상대원동 | 2 | 2억 9,000만원 | 49.98 |
| 중앙 | 중원구 성남동 | 1 | 3억원 | 41.64 |
| 산호 | 중원구 상대원동 | 1 | 2억 5,000만원 | 72.03 |
이 11개 단지가 정비사업 대상인지는 우리가 확인하지 못했습니다 — 정비사업 원장이 서울만 담고 있어서입니다. 표에 올랐다는 것은 ‘오래됐고 3억 이하에 팔렸다’는 뜻이지 ‘호재가 있다’는 뜻이 아닙니다.
서울은 정비사업장 목록이 있으니, 가장 쉬운 방법은 “같은 법정동에 정비사업장이 있는 단지”로 거르는 것입니다. 실제로 해 보니 이 필터는 아무것도 거르지 못했습니다.
| 모집단(서울, 최근 12개월 매매가 있는 단지) | 단지 수 | 같은 동에 정비사업장 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 단지 전체 | 5,933 | 5,453 | 91.9% |
| 준공 30년 이상 · 3억원 이하 거래 단지 | 111 | 106 | 95.5% |
서울 정비사업장은 1,160곳이고 가로주택정비·소규모재건축·지역주택까지 포함하니, 서울 단지 열에 아홉은 ‘근처에 재개발이 있는’ 단지가 됩니다. 게다가 목록에는 이미 끝난 사업도 섞여 있습니다 — 도봉구를 도구로 조회하면 20곳 중 ‘도봉제2구역 주택재개발정비사업조합’은 준공인가, ‘성삼연립 주택재건축정비사업조합’은 이전고시 단계였습니다. 끝난 사업은 호재가 아닙니다.
그리고 용어 하나를 짚어 둡니다. 일반적으로 아파트 단지 자체를 헐고 다시 짓는 것은 ‘재건축’이고,
‘재개발’은 단독·다세대가 모인 노후 지역을 정비하는 사업입니다. “재개발 호재가 있는 오래된 아파트”를
찾을 때 실제로 원하는 것이 그 아파트의 재건축인지, 옆 동네 재개발로 인한 주변 변화인지에 따라 봐야 할
도구가 다릅니다(앞쪽은 realty_reconstruction·realty_member_transfer_check, 뒤쪽은 realty_redevelopment).
| 우리가 고른 것 | 바꾸면 |
|---|---|
| ‘오래된’ = 준공 30년 이상(1996년 이전) | 문턱을 낮추면 건수가 늘어납니다. 30년은 재건축 연한 기준이라 골랐을 뿐이며, 질문의 ‘오래된’이 몇 년인지는 질문에 없습니다. |
| ‘3억 이하’ = 실거래 금액 | 매물 호가로 3억 이하를 찾으면 결과가 다를 수 있습니다. 우리는 호가를 갖고 있지 않습니다. |
| 창 = 최근 12개월 | 창을 넓히면 과거 저가 거래가 들어와 분당에서도 건수가 생길 수 있습니다 — 그것은 ‘지금 3억에 살 수 있다’는 뜻이 아닙니다. |
| ‘호재’ = 정비사업장 존재 | 진행 단계(조합설립·사업시행인가·관리처분)로 좁히면 달라지지만, 어떤 단계부터를 호재로 볼지는 데이터가 아니라 판단입니다. |
unified_transactions.parquet) 직접 집계 — 창 2025-09-24 ~ 2026-09-23, 매매만. 준공연도가 비어 있는 거래는 이 창의 다섯 지역에서 0건이었습니다.total: 20과 ‘서울특별시 한정’·‘세대수·준공예정 null(지어내지 않음)’을 스스로 공시했습니다.redevelopment_projects.parquet, 수집 2026-09-14, 1,160곳 전부 서울)을 직접 세어 도봉구가 재개발(주택정비형) 8·가로주택정비 6·재건축 5·소규모재건축 1로 20곳임을 확인했고, 도구의 total과 일치했습니다.cancellation_date가 전부 비어 있어 해제된 거래가 섞였을 수 있습니다.이 리포트는 어느 집을 사라고 권하지 않습니다. 재개발·재건축은 조합원 지위 승계·분담금·사업 지연 같은 다른 축의 위험이 크고, 그것은 싼 가격과 별개입니다. 값의 원천은 국토교통부 부동산거래신고 매매 원장과 서울특별시 정비사업 정보몽땅 사업장 목록입니다.