집은 내 명의, 땅은 따로 사는 가족 명의 — 비과세는 '별도세대'라는 말이 사실인지에서 갈린다

저희 규칙표와 계산기로 답한 리포트입니다. 세대·거주·12억 갈림은 전부 규칙표 실호출값이고 양도가·취득가·보유기간 시나리오는 저희가 고른 가정값입니다. 비과세 지도 확인일 2026-08-13(거주요건 조문은 2026-09-03 법제처 원문 대조) · 세율표 확인일 2026-08-13.

질문주택과 주택부속토지 소유자가 별도세대원인 경우 1세대1주택 비과세가 되나요?

이 질문은 저희가 낸 것입니다 — AI 검색에 실제로 던져지는 부동산 질문 15개를 골라 어디가 인용되는지 재 왔고, 이 문항은 저희 계산기가 이미 답을 갖고 있는데 답을 담은 페이지가 없어 다른 곳이 인용되던 자리입니다(실측 2026-08-28). 질문 문장은 그 실측에 쓴 것을 그대로 옮겼습니다.

"됩니다/안 됩니다"로 답하지 않습니다 — 저희 규칙표가 스스로 비과세 판정을 거부합니다. 대신 이 질문이 다섯 갈림 중 어디에 서 있는지는 값으로 드릴 수 있습니다: 첫째 갈림 '1세대 판정'입니다. 그리고 그 판정에서 가장 많이 틀리는 것은 주민등록이 나뉘어 있다는 사실을 별도세대의 증명으로 읽는 것입니다.

1세대는 거주자와 배우자, 그리고 생계를 같이하는 가족(직계존비속과 그 배우자, 형제자매)입니다. 취학·질병 요양·근무로 일시 퇴거한 사람도 세대원입니다. '따로 산다'가 곧 별도세대가 아니고, 반대로 같은 등본에 있어도 생계가 다르면 별도세대일 수 있습니다. 이 사실판단을 저희는 하지 않습니다 — 그래서 질문의 전제("별도세대원인 경우")가 사실인지가 답을 가릅니다.

비과세로 가는 다섯 갈림 — 이 질문은 1번에 있습니다

갈림무엇을 보나가장 흔한 오독
1. 1세대 판정거주자+배우자+생계를 같이하는 가족. 일시 퇴거자 포함주민등록 분리 = 별도세대
2. 양도일 현재 1주택세대 기준 국내 1주택. 분양권·입주권 포함 여부는 취득 시점에 따라 갈림본인 명의만 세는 것
3. 보유 2년취득일~양도일 2년 이상계약일 기준으로 세는 것(잔금·등기일 기준 확인)
4. 거주 2년취득 당시 조정대상지역이었던 주택만(2017-08-03 이후 취득분)'지금 규제지역인가'로 판단
5. 12억양도가 12억 초과분에 해당하는 차익만 과세12억 넘으면 비과세가 없어진다고 읽는 것

2주택 이상이면 2번을 통과하지 못하고 특례 경로(일시적 2주택·상속·동거봉양/혼인 합가·부득이한 사유·상생임대)로 갑니다. 그 경로들의 기간 요건은 개정이 잦아 저희 규칙표가 숫자를 확정하지 않습니다.

'1세대1주택'은 양도세와 종합부동산세에서 판정 기준이 다릅니다.

국세청의 '1세대1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례'(지방 저가주택·인구감소지역·준공후 미분양 등)는 종부세 기준이고 '과세기준일 현재'라는 표현이 그 단서입니다. 검색으로 잡히는 자료가 두 세목을 섞어 놓으니, 어느 세금의 표인지부터 확인하세요.

비과세가 안 되면 얼마인가 — 갈림을 통과하지 못했을 때의 값

판정은 못 하지만, 비과세가 안 될 때의 세금은 계산기로 냈습니다(비과세·감면 미적용, 필요경비 0 전제).

시나리오양도차익장특공제세금(지방소득세 포함)
11억에 팔고 6억에 산 집, 보유 3년, 1주택인데 비과세 요건 미달5억6%(3,000만원)1억 7,717만원
같은 집이 세대 기준 2주택·조정대상지역이라 중과5억배제(0)2억 9,982만원 (+20%p)
15억에 팔고 8억에 산 집, 보유 10년 — 전액 과세 전제7억20%(1억 4,000만원)2억 1,803만원 (12억 안분 전 상한)

첫 줄과 둘째 줄의 차이 1억 2,265만원이 "세대 안에 집이 하나 더 있었다"의 값입니다. 땅 주인이 같은 세대로 판정되고 그 사람이 다른 집을 갖고 있다면 이 질문은 1번이 아니라 2번 갈림에서 걸립니다. 다주택 중과 유예는 2026-05-09로 끝나 2026-05-10 양도분부터 중과가 시행 중입니다.

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 갈림만 남깁니다

세 문항은 서로 조합되지 않습니다 — 갈림 하나씩입니다. 판정은 국세청 홈택스 모의계산·세무서·세무사가 하고, 저희는 어느 갈림에서 무엇을 확인해야 하는지까지입니다.

1. 땅 주인과 생계를 같이하시나요?

그러면 세법상 같은 세대이고 주택과 부속토지가 세대 안에서 1주택으로 묶입니다. 이 질문은 첫 갈림을 지나 다음 네 갈림(양도일 현재 1주택·보유 2년·조정대상지역 취득분 거주 2년·12억)으로 넘어갑니다.

규칙표가 세대 판정을 하지 않으므로 '별도세대다'라고 확정해 드리지 못합니다. 확인할 것은 주민등록 분리가 아니라 생계 동일 여부입니다 — 세대는 거주자+배우자+생계를 같이하는 직계존비속·형제자매로 정의되고, 배우자는 주민등록이 나뉘어 있어도 같은 세대입니다.

일시 퇴거한 사람은 세대원에 포함됩니다. '지금 다른 주소에 산다'는 사실만으로 별도세대가 되지 않습니다.

2. 그 집을 살 때 조정대상지역이었나요? (지금이 아니라 취득 당시)

보유 2년에 거주 2년이 더 붙습니다(2017-08-03 이후 취득분). 단 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 냈으며 계약금 지급일 현재 무주택 세대였다면 거주 요건을 받지 않습니다(시행령 제154조 제1항 단서·제5호, 2026-09-03 법제처 원문 대조). 보유 2년은 그대로 남습니다.

거주 요건 없이 보유 2년만 봅니다. 지금 규제지역이 아니어도 취득 때 조정대상지역이었으면 거주 요건이 붙으니, '취득 당시'를 확인하셔야 합니다 — 과거 시점 지정 이력은 저희 자료에 없습니다.

3. 팔 값이 12억을 넘나요?

다른 네 갈림을 다 통과하면 전액 비과세 후보입니다. 비과세면 원칙적으로 신고 의무도 없지만 그 문장에만 조문이 없고, 12억 초과·감면·차손 양도에는 신고 의무 조문이 있습니다.

비과세가 사라지는 게 아니라 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 그 안분 계산은 저희 계산기가 하지 않습니다. 참고로 15억에 팔고 8억에 산 10년 보유 주택을 전액 과세 전제로 넣으면 2억 1,803만원이 나오는데, 이것은 당신 세금이 아니라 안분 전 상한입니다.

들고 가실 확인 목록 — 규칙표가 준 것 그대로

확인하지 못한 것

근거 5건 — 도구 2종

이 리포트는 답한 질문 목록의 하나입니다. 같은 계산을 내 조건으로 직접 돌리려면 부동산 데이터 MCP를 붙이면 됩니다. 정보 제공용이며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다.