재산세는 명의로 안 바뀌고 종부세는 갈린다 — 1주택 비거주 부부 공동명의
공개 게시판에 올라온 질문에 부동산 정책 룰 데이터로 답한 리포트입니다.
본문의 수치는 전부 도구 실호출 응답에서 옮긴 것이고, "우리가 무엇을 판정하고 무엇을 판정하지 않는가"도
도구가 스스로 밝힌 값을 그대로 옮겼습니다. 규칙 확인일 2026-08-13 · 표 검증일 2026-08-12.
질문1주택 비거주 부부 공동명의는 단독명의보다 세금상 불리한가?
이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다
(접수번호 ri_c475c9e7d718 · 2026-09-01 21:11 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
세목을 갈라야 답이 나옵니다. 재산세는 물건별 과세라 명의로 총액이 바뀌지 않고,
종합부동산세는 인별 과세라 명의가 갈립니다. 둘을 "보유세"로 뭉쳐 답하면 절반이 틀립니다.
그리고 이 질문의 "비거주" 축은 핵심이 2026 세제개편안의 계류 중인 내용이라, 확정된 법으로는
답할 수 없습니다.
이 가구가 과세 문턱 위인지 아래인지를 우리는 판정할 수 없습니다.
종부세도 재산세도 공시가격 기준인데, 이 서버는 개별 주택의 공시가격을 갖고 있지 않습니다.
문턱 아래면 명의 논쟁 자체가 무의미합니다 — 어느 명의든 종부세가 나오지 않기 때문입니다.
그래서 첫 단계는 부동산공시가격 알리미에서 그 집의 공시가격을 확인하는 것입니다.
그 값이 없으면 아래 어떤 절도 이 가구에 대한 유불리 판정으로 바뀌지 않습니다.
먼저 구조부터 — 두 세목은 과세 단위가 다릅니다
| 재산세 | 종합부동산세 |
|---|
| 과세 단위 | 물건별 | 인별 |
| 명의로 총액이 바뀌나 | 아니오 — 지분대로 고지서가 쪼개질 뿐 | 예 — 지분이 각자에게 쪼개져 각자 공제를 받는다 |
| 부과 주체 | 지방세(시군구) | 국세 |
| 납부 시기 | 주택분은 7월·9월 절반씩(연세액 20만원 이하면 7월 전액) | 12월 |
| 과세표준 기준 | 공시가격 × 공정시장가액비율 | 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 |
- 같은 주택에 둘이 겹치는 구간은 종부세 계산에서 조정됩니다(이중과세 조정) — 두 세금을 단순 합산해
부담을 말하면 과대 계산이 됩니다.
- 종부세는 인별 과세지만 "1세대1주택자" 판정은 세대 기준입니다. 인별 과세와 세대 기준 특례가
부딪히는 자리에서 공동명의 논쟁이 생깁니다.
- 양도세의 "1세대1주택"과 판정 기준이 다릅니다 — 검색 자료가 섞여 잡히니 어느 세목의 표인지부터
확인하셔야 합니다.
현행(2026) 종합부동산세 문턱
- 1세대1주택자 기본공제 12억원, 그 외 인별 9억원. 공제는 공시가격 합계에서 뺍니다
(시가가 아닙니다).
- 공정시장가액비율 60%.
- 세율은 보유 주택 수(2주택 이하 / 3주택 이상)로 차등됩니다.
- 부부 공동명의 1주택자 특례: 신청하면 1세대1주택자 방식(12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제)으로
계산받을 수 있습니다. 신청하지 않으면 각자 9억 공제입니다.
- 신청 시기·요건과 2026년 귀속분 적용 세부는 확인하지 못했습니다 — 홈택스·세무서에서 확인하십시오.
현행(2026) 재산세
- 표준세율 0.1~0.4% 4구간 누진(과세표준 기준).
- 공시가격 9억원 이하 1세대1주택은 각 구간 세율을 0.05%p 인하한 특례세율(0.05~0.35%)이
적용됩니다. 2026년까지 한시 적용으로 확인되며, 2027년 이후 연장 여부는 미정입니다.
- 공정시장가액비율: 주택 일반 60%, 1세대1주택자는 43~45%(공시가격대별 차등이며 구간별 세부
수치는 확정하지 못했습니다), 토지·건축물 70%.
- 부가세목: 지방교육세 = 산출 재산세액의 20%, 도시지역분 = 과세표준의 0.14%(도시계획구역 내 주택).
지역자원시설세는 별도 부과될 수 있고 세부는 미큐레이션 상태입니다.
- 세부담상한이 있으나, 현행 상한율(주택 105~130%로 통용)과 1주택자 특례 적용 여부를
1차 자료로 확정하지 못했습니다 — 이 수치는 단정하지 마십시오.
그래서 명의가 유리한가 — 이 절이 답입니다
도구가 그대로 말하는 것을 옮깁니다.
- 금액대에 따라 갈립니다. 한 줄로 답할 수 없습니다.
- 문턱 아래면 어느 명의든 종부세 0입니다 — 차이를 따질 필요가 없습니다.
- 문턱 위에서는 ①인별 공제 2회(공동 유리) ②1세대1주택자 세액공제(고령자·장기보유)를 누가 받느냐
③공정시장가액비율이 누구에게 몇 %인지 — 이 셋이 얽힙니다.
- "공동명의가 절세"라는 통설을 그대로 옮기면 안 됩니다. 개편안 이후로는 거주 여부·금액대에 따라
단독이 유리한 구간이 생깁니다.
다른 세목의 명의 축도 함께 적습니다. 취득세는 물건 기준이라 명의로 총액이 바뀌지 않습니다.
양도세는 1세대1주택 비과세(12억)에 걸리면 차이가 없고 초과분부터 공동명의가 유리해집니다.
임대소득세·건강보험료(지역가입자 재산)는 분산 효과가 있습니다. 다만
한쪽 자금으로 공동명의를 하면 배우자 증여 문제가 생깁니다 — 증여 축은 이 답의 범위 밖입니다.
2026 세제개편안 — 이 질문의 핵심이 여기 있고, 아직 법이 아닙니다
아래는 전부 계류/단계 시행 예고이며 확정된 법이 아닙니다. 확정된 법으로 읽지 마십시오.
- 세율 체계를 2028년까지 "주택 수" 기준에서 "주택가액" 기준으로 단계적 일원화. 과표 6~12억 구간
세율 1.0% → 1.3%.
- 1세대1주택 기본공제를 거주 14억 / 비거주 9억으로 분리(현행 12억 일원). 과세대상 기준을
공시 12억에서 14억(상위 약 2%, 시가 약 20억)으로 상향. 질문자께서 "비거주"라 이 줄이 정확히 이 질문의
축입니다.
- 2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 1세대1주택자 특례에서 제외되는 것으로 보도됐습니다 —
종부세가 인별 과세라 공동명의는 소유자 2명으로 보기 때문입니다. 사실상 "1주택 공동명의를 다주택 기준으로"
취급하는 셈이라 논란이 있습니다. 이것이 명의 선택을 뒤집는 최대 변수입니다.
- 공정시장가액비율 60% → 2027년 70% 일괄 → 2028년 1세대1주택자를 제외한 나머지 80%.
- 2028년 장기거주 세액공제에 600만원 한도 신설(보도).
- 역전 구간: 보도 시뮬레이션 기준 2028년에는 공시가격 약 19.2억원 이하 및 32억원 초과 구간에서
공동명의가 오히려 유리해진다고 합니다. 이는 법령 수치가 아니라 언론 시뮬레이션이므로 단정할 수 없습니다 —
가정이 바뀌면 구간도 바뀝니다.
- 언론 헤드라인이 상충합니다: "공동명의=절세 공식 깨졌다"(비거주 기준)와 "부부 공동명의 실거주가
1인 명의보다 유리"(실거주 기준)가 동시에 나옵니다. 거주 여부가 갈림의 축이라 둘 중 하나만 인용하면
오답이 됩니다. 질문자께서는 비거주라 앞쪽 축에 걸리시지만, 그 축 자체가 아직 계류입니다.
시한이 걸린 것
| 날짜 | 무엇이 | 상태 |
|---|
| 2026-12-31 | 재산세 1세대1주택 특례세율(0.05%p 인하) 한시 적용 종료 — 연장되지 않으면 표준세율(0.1~0.4%)로 복귀 | confirmed |
| 2027-01-01 | 종부세 공정시장가액비율 60% → 70% 일괄 인상(2026 세제개편안) | pending — 국회 통과 전 |
확인하지 못한 것 / 우리가 안 재는 것
- 이 가구의 공시가격을 모릅니다 → 문턱 위인지 아래인지 판정 불가 → 유불리 판정 자체가 불가입니다.
- 세액을 계산하지 않습니다 — 종부세도 재산세도 그렇습니다. 공시가격·공정시장가액비율·세율·세액공제·
세부담상한의 조합이 있어야 합니다.
- 2026 개편안의 국회 통과 여부와 최종 문구를 확인하지 못했습니다.
- 부부 공동명의 1주택자 특례의 2028년 제외가 법문상 어떤 형태인지(특례 삭제인지 요건 변경인지)
미확인입니다.
- 역전 구간 수치(19.2억·32억)는 언론 시뮬레이션이며 가정에 따라 달라집니다.
- 현행 공동명의 특례의 신청 시기·요건 세부가 미확인입니다.
- 재산세 1주택자 공정시장가액비율 43~45%의 가격대별 구간 경계 미확정, 특례세율 구간별 과세표준 경계
미확정, 세부담상한율은 1차 자료 미확인입니다.
- 합산배제 임대주택·사원용주택 등 특례, 감면·비과세 특례는 범위 밖입니다.
- 배우자 증여·자금출처(한쪽 자금으로 공동명의를 할 때) 축은 별도 표이고 이 답에 넣지 않았습니다.
- "1세대1주택" 판정 자체를 서버가 하지 않습니다 — 분양권·상속지분·일시적 2주택 특례가 얽힌
사실판단입니다. 게다가 재산세·종부세·양도세의 판정 기준이 서로 다릅니다.
- 토지분·건축물분 재산세와 지역자원시설세는 범위 밖입니다.
근거 (도구 실호출 2회)
realty_policy_rules(topic=comprehensive_real_estate_tax) — 2026-09-03에 호출했습니다.
기본공제 12억 / 인별 9억, 공정시장가액비율 60%, 세율의 주택 수 차등, 부부 공동명의 1주택자 특례,
그리고 2026 세제개편안 절(거주 14억 / 비거주 9억 분리 · 2028년 공동명의 특례 제외 · 비율 70%·80% 단계 인상 ·
과표 6~12억 구간 1.0%→1.3% · 장기거주 세액공제 600만원 한도 · 역전 구간 보도 시뮬레이션)과
2027-01-01 임박 알림을 이 응답에서 가져왔습니다. 규칙 확인일 checked_on 2026-08-13 ·
표 검증일 verified_on 2026-08-12 · 규칙 파일 커밋본(rules_provenance.committed: true).realty_policy_rules(topic=property_tax) — 같은 날 호출했습니다. 표준세율 0.1~0.4%,
9억원 이하 1세대1주택 특례세율(0.05%p 인하 · 0.05~0.35% · 2026년까지 한시), 공정시장가액비율 60% /
1주택자 43~45% / 토지·건축물 70%, 지방교육세 20%·도시지역분 0.14%, 세부담상한 미확정 표시,
납부 시기(7월·9월 · 연세액 20만원 이하 7월 전액), 그리고 2026-12-31 임박 알림을 이 응답에서 가져왔습니다.
규칙 확인일·표 검증일·커밋 여부는 위와 같습니다.
본문의 모든 값은 이 두 번의 호출에서 나왔습니다. 이 리포트를 쓰면서 따로 검색해 채워 넣은 수치는
없습니다 — 도구 응답에 없던 값은 "확인하지 못한 것"으로 남겼습니다.
그리고 두 표는 서로를 가리키며 경고를 붙여 두고 있습니다 —
"둘을 뭉쳐 '보유세는 공동명의가 유리'라고 답하면 절반이 틀린다."
이 문장은 저희가 리포트를 쓰면서 덧붙인 해설이 아니라 도구가 스스로 응답에 붙여 돌려준 문장입니다.
질문 하나에 두 세목이 걸릴 때 답이 어디서 깨지는지를 도구 쪽에서 먼저 밝히고 있다는 뜻입니다.
출처
- 종합부동산세법 및 시행령 / 지방세법 및 시행령(재산세 세율·공정시장가액비율·과세기준일)
- 2026년 세제개편안(정부안) 및 관련 보도 — 한국세정신문·한국경제·조세일보·파이낸셜뉴스·조세금융신문(2026-08)
- 지자체 지방세 안내 및 위택스
표 검증 방법(도구가 밝힌 것): law.go.kr·casenote.kr·U-LEX 조문 원문 + 정책브리핑·행정안전부·
금융위원회 보도자료 + 언론 교차확인.
조건이 다르면 답도 달라집니다. 그 집의 공시가격과 거주 여부·보유 기간·나이를 주시면
문턱 판정부터 다시 정리해 드립니다 — 질문 남기기.
이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓰실 수 있습니다 —
realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다.
세목별 규칙 표를 부를 때 규칙 확인일과 어디까지 검증된 표인지까지 함께 밝혀서 돌려줍니다.
2026-09-03 작성 · 정보 제공용이며 세무 자문이 아닙니다.
개별 사안의 과세 여부·세액·명의별 유불리는 판정하지 않습니다 — 제도의 구조와 갈림길, 그리고 무엇을
확인하셔야 하는지를 드립니다. 실제 고지서와 관할 세무서·지자체의 안내가 항상 이 글보다 우선합니다.