실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 아래 숫자는 도구 실호출값이고, 추정으로 채운 값은 없습니다. 법원경매 규칙·주택임대차보호법 시행령 조회일 2026-08-21 · 민사집행법 현행. 저희 도구는 시행령 2008-08-21판 이후 7개 연혁판을 갖고 있지만, 이 리포트가 금액을 실은 것은 그중 2개 판(2014-01-01 시행판·현행판)·서울 한 개 지역뿐입니다 — 나머지 칸은 아래 표에 비워 두고 공시했습니다.
낙찰자는 최우선변제액을 뺀 금액이 아니라 낙찰가 전액을 냅니다. 소액임차인에게 가는 돈은 낙찰대금으로 만든 배당재원에서 집행비용 다음으로 빠지고, 그 총액은 ‘적격 임차인 보호기준액 합계(Q)’와 ‘집행비용을 뺀 배당재원(D)의 1/2’ 중 작은 값입니다. 금액표는 오늘 날짜가 아니라 최선순위 담보물권 설정일로 고릅니다 — 2015년 근저당이 걸린 서울 주택은 2026년에 경매되어도 2014-01-01 시행판(보증금 9,500만원 이하·최우선변제 3,200만원)을 씁니다. 현행판(1억 6,500만원 이하·5,500만원)을 잘못 대입하면 아래 실례에서 최우선변제 총액이 6,400만원에서 8,700만원으로, 2,300만원 어긋납니다.
임차인별 보호기준액 Qi = ‘보증금’과 ‘그 시행령판·그 지역의 최우선변제 한도’ 중 작은 금액입니다. 단, 보증금이 그 판의 소액임차인 범위 이하여야 하고, 경매개시결정등기 전에 인도와 전입신고를 갖추고 배당요구종기까지 배당요구해야 합니다. 어느 하나라도 빠지면 Qi는 0원입니다 — 2014-01-01 시행판 서울에서 보증금 1억 6,500만원인 임차인은 Qi가 0원이지만, 같은 보증금이 현행판에서는 5,500만원입니다.
임차인이 여럿이면 Qi를 합해 Q를 만들고, Q가 D의 1/2을 넘으면 각자의 Qi 비율대로 안분합니다. 아래 실례의 시나리오 B에서 Q 6,400만원이 한도 4,750만원을 넘어 두 임차인이 각각 2,375만원씩만 받고 825만원씩 못 받습니다. 최종 3개월분 임금·재해보상금과 최종 3년간 퇴직급여 등이 같은 순위에서 경합하면 이 단순식만으로는 확정되지 않습니다.
낙찰자의 부담은 방향이 반대입니다. 3억에 낙찰받고 대항력 있는 임차인이 6,300만원을 회수하지 못하면 총부담은 3억에서 깎이는 게 아니라 3억 6,300만원으로 늘 수 있습니다. ‘3억 − 3,200만원 = 2억 6,800만원’이라는 흔한 계산과는 9,500만원, 낙찰가의 31.7% 차이입니다.
이 계산에서 가장 자주 틀리는 자리는 산수가 아니라 표를 고르는 단계입니다. 금액표의 기준일은 경매일도, 임대차계약일도, 배당요구일도 아니고 배당에서 다투는 담보물권의 취득일이며, 실무상 통상 최선순위 담보물권 설정일을 봅니다. 그래서 2015년에 설정된 근저당이 걸린 서울 주택은 2026년에 낙찰되어도 2014-01-01 시행판을 씁니다 — 11년 전 표로 오늘 배당하는 것이 정상입니다.
이 반직관이 금액으로 얼마인지는 아래 실례에서 계산해 두었습니다. 같은 사건·같은 임차인 둘인데 2014-01-01 시행판이면 최우선변제 총액 6,400만원, 현행판이면 8,700만원입니다. 보증금 9,500만원인 임차인 한 사람에게서만 3,200만원과 5,500만원, 1.72배가 갈립니다. 표를 잘못 고르면 산수를 아무리 정확히 해도 값이 2,300만원 틀립니다.
그리고 표를 고르는 데 필요한 날짜는 저희가 아니라 등기부에 있습니다. 담보물권 설정일이 없으면 저희 도구도 판을 고르지 못하고, 판이 없으면 아래 Q 계산은 시작조차 되지 않습니다.
| 연혁판 | 시행일 | 지역 | 보증금 상한(소액임차인 범위) | 최우선변제액 | 이 리포트의 근거 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기산판 | 2008-08-21 | 싣지 못했습니다 | 싣지 못했습니다 | 싣지 못했습니다 | 판의 기산 시행일만 확인 — 금액은 조회하지 않았습니다 |
| 2~5판(사이 4개 판) | 확인하지 못했습니다 | 싣지 못했습니다 | 싣지 못했습니다 | 싣지 못했습니다 | 이번 도구 호출에서 조회하지 않았습니다 |
| 2014-01-01 시행판 | 2014-01-01 | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 | realty_small_deposit_check 실호출값 |
| 현행판 | 확인하지 못했습니다(시행일 미조회) | 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 | realty_small_deposit_check 실호출값 |
빈 칸을 문장으로 덮지 않고 그대로 둡니다. 머리글의 ‘7개 연혁판 기준’은 도구가 7개 판을 갖고 있다는 뜻이지 이 리포트가 7개 판의 금액을 다 실었다는 뜻이 아닙니다 — 실제로 실은 것은 2개 판, 서울 한 개 지역뿐입니다. 시행령의 지역 축(서울특별시 / 수도권 과밀억제권역 / 광역시 등 / 그 밖의 지역)은 판마다 구분과 금액이 다르게 잡히는데, 이번 조회에서 서울 외 지역 값을 한 줄도 받지 않았으므로 그 열을 만들지 않았습니다. 빈 칸은 realty_small_deposit_check에 소재지와 담보물권 설정일을 넣으면 그 자리에서 채워집니다.
임차인 i의 보호기준액을 Qi라고 하면, 그 시행령판의 소액임차인 범위에 들고 대항요건·배당요구 요건을 갖춘 경우 Qi = 보증금과 그 판의 최우선변제 한도 중 작은 금액입니다. 범위 또는 요건을 충족하지 못하면 Qi는 0원입니다.
집행비용을 뺀 배당재원을 D, 적격 임차인의 Qi 합계를 Q라고 하면, 다른 선순위 비용과 같은 순위의 임금채권이 없다는 전제에서 소액임차인 전원에게 실제 배당되는 총액은 Q와 D의 1/2 중 작은 금액입니다. Q가 D의 1/2을 넘으면 각 임차인은 Qi ÷ Q의 비율대로 안분받습니다.
| 계산 단계 | 계산 내용 | 아래 실례(시나리오 A)에서의 값 |
|---|---|---|
| 1. 적용 시행령판 | 최선순위 담보물권 설정일이 속한 판을 선택 | 2015년 근저당 → 2014-01-01 시행판(서울 9,500만원 이하·3,200만원) |
| 2. 임차인별 범위 판정 | 보증금이 그 판·그 지역의 소액임차인 상한 이하인지 | 갑 9,500만원 ≤ 9,500만원 → 적격 / 을 3,200만원 ≤ 9,500만원 → 적격 |
| 3. 임차인별 보호기준액 Qi | 보증금과 그 판의 최우선변제 한도 중 작은 금액 | Q갑 = min(9,500만, 3,200만) = 3,200만원 / Q을 = min(3,200만, 3,200만) = 3,200만원 |
| 4. 배당재원 D | 매각대금 − 집행비용 | 3억 − 500만원 = 2억 9,500만원 |
| 5. 전체 한도 | D의 1/2 | 1억 4,750만원 |
| 6. 실제 최우선변제 총액 | Q와 D의 1/2 중 작은 금액 | Q 6,400만원 < 1억 4,750만원 → 6,400만원(D의 21.7%) |
| 7. 다수 임차인 안분 | 한도를 넘으면 Qi ÷ Q 비율로 안분 | 한도 미달이라 안분 없음 → 갑 3,200만원·을 3,200만원 전액 |
제3취득자의 필요비·유익비가 인정되거나 같은 순위의 임금·퇴직급여 채권이 있으면 4~7단계에 추가 공제·안분이 생깁니다. 이 표는 그 채권들이 없다는 전제의 골격입니다.
아래는 방법을 보여 드리는 예시입니다. 특정 사건의 실측이 아니라, 위 2014-01-01 시행판 서울 금액표(9,500만원 이하·3,200만원)에 낙찰가와 집행비용을 넣어 끝까지 굴린 산수입니다. 낙찰가 3억·집행비용 500만원·임차인 2명은 계단을 보여주기 위해 잡은 가정값이고, 금액표에서 온 3,200만원·9,500만원·5,500만원·1억 6,500만원만이 도구가 준 값입니다.
임차인은 둘로 잡았습니다. 갑은 보증금 9,500만원으로 2014판 범위의 정확히 경계에 서 있고, 을은 보증금 3,200만원으로 한도와 같습니다. 둘 다 경매개시결정등기 전에 인도·전입신고를 마쳤고 배당요구종기까지 배당요구를 했다고 봅니다 — 이 요건 중 하나만 빠져도 그 사람의 Qi는 0원이 되어 아래 표가 통째로 달라집니다.
시나리오 B는 같은 임차인·같은 집행비용에 매각대금만 1억으로 낮춘 경우입니다. 한도가 물리는 자리를 보여주려고 넣었습니다. 시나리오 C는 시나리오 A와 모든 조건이 같고 적용 판만 현행판으로 바꾼 경우 — 이 리포트의 축이 금액으로 얼마인지가 여기서 나옵니다.
| 항목 | A. 3억 낙찰 · 2014판 | B. 1억 낙찰 · 2014판 | C. 3억 낙찰 · 현행판(대입 착오 시) |
|---|---|---|---|
| 적용 금액표 | 9,500만원 이하 · 3,200만원 | 9,500만원 이하 · 3,200만원 | 1억 6,500만원 이하 · 5,500만원 |
| Q갑 (보증금 9,500만원) | 3,200만원 | 3,200만원 | 5,500만원 |
| Q을 (보증금 3,200만원) | 3,200만원 | 3,200만원 | 3,200만원 |
| Q 합계 | 6,400만원 | 6,400만원 | 8,700만원 |
| 배당재원 D = 매각대금 − 집행비용 500만원 | 2억 9,500만원 | 9,500만원 | 2억 9,500만원 |
| 한도 = D의 1/2 | 1억 4,750만원 | 4,750만원 | 1억 4,750만원 |
| 한도가 무나 | 안 뭅니다 (Q 6,400만 < 1억 4,750만) | 뭅니다 (Q 6,400만 > 4,750만) | 안 뭅니다 (Q 8,700만 < 1억 4,750만) |
| 최우선변제 총액 | 6,400만원 | 4,750만원 | 8,700만원 |
| 갑이 받는 금액 | 3,200만원 | 4,750만 × 3,200/6,400 = 2,375만원 | 5,500만원 |
| 을이 받는 금액 | 3,200만원 | 4,750만 × 3,200/6,400 = 2,375만원 | 3,200만원 |
| Qi 대비 못 받은 금액 | 없음 | 각 825만원씩 | 없음 |
| 갑의 미회수 보증금 | 9,500만 − 3,200만 = 6,300만원 | 9,500만 − 2,375만 = 7,125만원 | 9,500만 − 5,500만 = 4,000만원 |
| 최우선변제 뒤 남는 배당재원 | 2억 3,100만원 | 4,750만원 | 2억 800만원 |
A와 C의 차이가 이 글의 축입니다 — 조건은 하나도 안 바뀌고 표만 바뀌었는데 최우선변제 총액이 2,300만원, 근저당권자에게 남는 돈이 2억 3,100만원에서 2억 800만원으로 달라집니다. 갑 한 사람 몫이 3,200만원에서 5,500만원, 1.72배입니다. B에서 안분 비율이 정확히 반씩인 것은 두 임차인의 Qi가 같아서일 뿐이고, Qi가 다르면 그 비율대로 갈립니다. 이 표의 미회수 보증금은 확정일자 순위에서 다시 다투는 금액이지 곧바로 떼이는 금액이 아닙니다.
낙찰자는 낙찰가 전액을 납부합니다. 최우선변제액은 낙찰자에게 깎아 주는 돈이 아니라 낙찰대금이 누구에게 먼저 가는지를 바꾸는 돈입니다. 시나리오 A에서 근저당권자 몫은 6,400만원 줄지만, 낙찰자가 내는 3억은 1원도 줄지 않습니다.
낙찰자의 총부담은 ‘낙찰가 + 취득 관련 비용 + 매수인이 인수하는 임차보증금 미회수액’입니다. 시나리오 A에서 갑이 대항력 있는 임차인이면 미회수 6,300만원이 인수될 수 있어 총부담은 3억 6,300만원이 됩니다(취득비용 별도). ‘3억에서 최우선변제 3,200만원을 빼니 2억 6,800만원’이라는 계산과는 9,500만원 — 낙찰가의 31.7% — 차이입니다. 방향까지 반대입니다.
대항력 있는 임차인이 배당요구를 아예 하지 않으면 배당은 못 받고 보증금 전액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 시나리오 A의 갑이라면 6,300만원이 아니라 9,500만원입니다. 배당요구를 했더라도 전액을 회수하지 못하면 미회수액의 인수 여부를 사건별로 따로 확인해야 합니다.
매각대금에서는 먼저 집행비용이 공제되고(시나리오 A의 500만원), 그다음 제3취득자의 필요비·유익비가 인정되면 그 비용이 배당됩니다. 소액임차인의 최우선변제는 그 뒤 순위이며, 최종 3개월분 임금·재해보상금 및 최종 3년간 퇴직급여 등과 같은 순위에서 경합할 수 있습니다. 그 아래에서 당해세와 확정일자부 임차권·근저당권 등이 각 법정 순위와 날짜에 따라 배당됩니다.
그래서 시나리오 A의 ‘남는 배당재원 2억 3,100만원’은 근저당권자가 받는 금액이 아니라 그 아래 순위 전체가 나눠 갖는 금액입니다. 같은 순위 임금채권이 있으면 6,400만원 자리부터 다시 안분해야 하고, 갑의 미회수 6,300만원도 확정일자 순위로 이 2억 3,100만원 안에서 다시 다툽니다.
위 계산은 규칙과 산수입니다. ‘실제 경매 사건 중 소액임차인 배당요구가 걸린 건이 몇 건이고 거기서 얼마가 빠졌는가’는 이 리포트에 한 줄도 없습니다. 이번 리포트의 도구 실호출 4회는 전부 규칙 조회였고 경매 원장을 한 번도 집계하지 않았기 때문입니다. 그 자리를 문장으로 덮지 않고 표로 공시합니다.
| 입찰 전에 알고 싶은 값 | 이 리포트가 한 것 | 어디에 있나 |
|---|---|---|
| 최근 경매 사건 중 소액임차인 배당요구가 걸린 사건 수·비율 | 세지 않았습니다 | 확인하지 못했습니다 — 저희 경매 원장에 임차인 배당요구 필드가 있는지 자체를 이번에 조회하지 않았습니다 |
| 사건별 임차인 보증금·전입일·점유일·배당요구 여부 | 조회하지 않았습니다 | 매각물건명세서·현황조사서 원문 |
| 사건별 최선순위 담보물권 설정일(= 금액표를 고르는 날짜) | 조회하지 않았습니다 | 등기사항전부증명서 을구 |
| 낙찰자가 실제로 인수한 보증금 금액의 사후 집계 | 조회하지 않았습니다 | 확인하지 못했습니다 |
| 시행령 7개 연혁판 중 5개 판의 지역별 금액 | 조회하지 않았습니다 | realty_small_deposit_check — 소재지와 담보물권 설정일을 넣으면 그 판의 값이 나옵니다 |
따라서 이 리포트에서 실측이라고 부를 수 있는 것은 2개 시행령판·서울 한 지역의 금액 네 개(9,500만원·3,200만원·1억 6,500만원·5,500만원)와 배당순서 규칙뿐입니다. 나머지 숫자는 그 값들로 굴린 산수이거나 예시를 위해 잡은 가정값이며, 표에 그렇게 적어 두었습니다.
모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 아래에서 고르시면 그 조건의 값이 펼쳐집니다.
realty_small_deposit_check — 2014-01-01 시행판 서울 ‘보증금 9,500만원 이하·최우선변제 3,200만원’과 현행판 서울 ‘1억 6,500만원 이하·5,500만원’ 두 판의 금액을 받았습니다. 담보물권 설정일이 없으면 적용 판을 고를 수 없다는 점, 배당요구·대항요건·다수 임차인 안분 조건도 함께 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-21). 나머지 5개 판과 서울 외 지역은 이번에 조회하지 않았습니다.realty_policy_rules(topic=auction_rights, section=small_deposit_priority) — 금액표의 기준일이 최선순위 담보물권 설정일이라는 경과조치와, 최우선변제 총액이 집행비용 차감 후 주택가액의 1/2을 넘지 못한다는 한도 구조를 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-21). 위 글의 축(2015년 근저당 → 2014년판)은 이 경과조치에서 나옵니다.realty_policy_rules(topic=auction_rights, section=distribution_order) — 집행비용 → 제3취득자 필요비·유익비 → 소액임차인 최우선변제(최종 3개월분 임금·재해보상금 및 최종 3년간 퇴직급여 등과 동순위) → 당해세 → 확정일자·근저당 순위로 이어지는 법원경매 배당순서를 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-21).realty_policy_rules(topic=auction_rights, section=lease_extinction_on_auction) — 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전부 변제받지 못하면 미회수 임차권이 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있다는 기준을 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-21). 위 실례의 6,300만원·9,500만원 인수 계산이 여기에 걸립니다.조건이 다르면 답도 달라집니다. 위 되묻기에서 조건을 고르시면 그 갈래의 값만 남습니다. 빠진 조건이 있으면 같은 자리에 한 줄 더 남겨 주세요.
이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).
정보 제공용이며 금융·법률 자문이 아닙니다. 실행 전 해당 기관의 최신 공고를 확인하세요.