재매각 사건에서 입찰보증금이 20%로 올라가는 경우를 확인해 주세요.

재매각이면 입찰보증금 20%? — 조문엔 그 숫자가 없고, 재매각 3,079건 중 48.7%만 그랬습니다

실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 아래 숫자는 도구 실호출값이고, 추정으로 채운 값은 없습니다. 법령 원문 조회 2026-08-26(민사집행법 2026-02-01 시행본 · 민사집행규칙 2025-07-12 시행본) · 법원경매 사건 데이터 기준 2026-08-25.

먼저 용어 셋

‘재매각이면 보증금이 20%로 올라간다’는 법에 없는 말입니다. 민사집행법 제138조 제2항이 정한 것은 오히려 그 반대입니다 — “재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다”. 보증금 비율의 원칙은 민사집행규칙 제63조 제1항의 최저매각가격 10분의 1이고, 20%가 나오는 통로는 같은 조 제2항 “법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다” 하나뿐입니다. 즉 20%는 조문이 정한 값이 아니라 그 사건 법원이 특별매각조건으로 정한 값입니다. 실제로 저희가 보유한 사건 상세 70,661건에서 재매각 3,079건을 골라 보니 20% 1,501건(48.7%) · 10% 그대로 1,491건(48.4%) · 30% 86건(2.8%)로, 절반은 올라가지 않았고 20%보다 높은 비율도 실재했습니다. 갈리는 축은 사건이 아니라 법원입니다 — 의정부 85% · 서울남부 87% · 인천 80%가 상향된 반면 창원 1% · 청주 1% · 전주 0%였습니다.

금액으로 옮기면 이렇습니다. 재매각 3,079건의 최저매각가격 중앙값은 1.54억이고, 각 사건에 실제로 붙은 비율을 적용한 보증금 중앙값은 2,450만원입니다. 같은 표본을 전부 10%로 계산하면 1,537만원이니 중앙값끼리 913만원 차이입니다. 20%가 붙은 1,501건만 보면 최저매각가격 중앙 1.68억 → 보증금 중앙 3,364만원이고, 그 사건이 10%였다면 1,682만원이었습니다(정확히 2배·차액도 같은 1,682만원).

‘유찰 후 다시 매각’과 ‘대금 미납으로 인한 재매각’은 조문상으로도 데이터상으로도 다르게 움직입니다. 유찰(기일 결과코드 002) 뒤 기일은 139,199건 중 97.1%에서 최저매각가격이 내려갔습니다. 반대로 매각(결과코드 001) 뒤에 기일이 다시 잡힌 3,406건은 92.2%가 종전 최저매각가격 그대로였습니다 — 제138조 제2항이 원장에 그대로 찍혀 있는 셈입니다. 그러니 최저가가 안 내려간 채 기일이 다시 잡혔다면 재매각을 의심할 근거가 됩니다.

보증금이 20%로 올라가도 최저매각가격은 저감되지 않으므로, 재매각 기일의 보증금은 ‘내려간 가격의 20%’가 아니라 ‘내려가지 않은 가격의 20%’입니다. 이 두 가지가 겹쳐 부담이 커집니다. 재매각 표본의 유찰 횟수 중앙값은 3회였습니다.

조문 원문 — 법이 정한 것은 ‘유지’이고, 20%는 법원의 재량입니다

민사집행법 제138조(재매각) — 시행 2026-02-01. ①매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다. ②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다. ③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다. ④재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.

민사집행규칙 제63조(기일입찰에서 매수신청의 보증금액) — 시행 2025-07-12. ①기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 한다. ②법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 제1항과 달리 정할 수 있다. 같은 규칙 제71조(기일입찰규정의 준용)가 제63조를 기간입찰에도 준용하므로, 10분의 1 원칙은 기일입찰·기간입찰에 공통입니다.

두 조문을 붙여 읽으면 ‘20%’가 어디서 오는지가 분명해집니다. 제138조 제2항은 재매각의 기본값을 ‘종전 조건 유지’로 못박았으므로, 조문만 따르면 보증금도 종전대로 10분의 1입니다. 20%는 제63조 제2항의 재량이 행사되어 그 사건의 특별매각조건이 된 경우에만 생깁니다. 그래서 이 질문의 정답은 “재매각이면 20%”가 아니라 “재매각이면 그 법원이 올렸는지를 공고에서 확인해야 하고, 실제로 절반은 안 올린다”입니다.

아래 표는 조문이 정한 것과, 2026-08-25 기준 저희 사건 원장에서 실제로 관측된 것을 같은 줄에 놓은 것입니다.

쟁점	조문이 정한 것	실측 (사건 상세 70,661건 · 재매각 3,079건)
통상 매각기일의 보증금	민사집행규칙 제63조①: 최저매각가격의 10분의 1 (제71조로 기간입찰 준용)	전체 70,661건 중 69,067건(97.7%)이 10%
낙찰자가 대금지급기한까지 미납	민사집행법 제138조①: 차순위매수신고인이 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명함	재매각으로 판별된 사건 3,079건 (전체의 4.4%), 유찰 횟수 중앙 3회
재매각 기일의 최저매각가격	제138조②: 종전에 정한 최저매각가격·매각조건을 적용 — 저감 없음	매각(결과코드 001) 뒤 기일 3,406건의 92.2%가 종전 가격 그대로. 반대로 유찰(002) 뒤 기일 139,199건은 97.1%가 하락
재매각이면 보증금 20%	그런 조문은 없음. 근거는 제63조②의 “법원은 상당하다고 인정하는 때 달리 정할 수 있다”뿐	20% 1,501건(48.7%) vs 10% 그대로 1,491건(48.4%)
20%보다 높게 정할 수 있는가	제63조②에 상한 규정 없음	30% 86건(2.8%) 실재 — 울산 56건·수원 29건·광주 1건
전 매수인이 낸 보증금	제138조④: 재매각에 입찰할 수 없고 보증 반환도 청구하지 못함. 제137조②도 차순위 매각허가 시 같은 결과	몰취 금액은 저희 원장에 필드가 없어 드리지 못합니다

재매각 판별은 원장의 ‘재매각’ 표시가 아니라 기일 이력을 역산한 것입니다 — 매각 결과(001)가 찍힌 뒤 매각기일이 다시 잡힌 사건을 골랐습니다. 저희 원장 어느 텍스트 필드에도 ‘재매각’이라는 문자열은 0건이라 이 방법 외에는 골라낼 수 없었습니다. 매각불허가나 대금 납부 후 절차 취소가 이 코호트에 섞였을 수 있습니다.

같은 재매각인데 보증금이 갈립니다 — 갈리는 축은 사건이 아니라 법원입니다

재매각 3,079건을 법원별로 갈라 20% 이상이 적용된 비율을 보면 이렇습니다. 의정부 269건 중 85% · 서울남부 70건 중 87% · 인천 270건 중 80% · 부산 127건 중 80% · 대구 324건 중 77% · 대전 279건 중 73% · 수원 443건 중 72% · 춘천 138건 중 54%. 반대쪽은 광주 199건 중 2% · 창원 436건 중 1% · 청주 175건 중 1% · 전주 105건 중 0% · 제주 75건 중 0%입니다. 같은 ‘재매각’ 표제를 달고도 창원과 의정부는 다른 세계입니다.

금액으로 옮기면 차이가 더 벌어집니다(각 법원 재매각 사건의 최저매각가격 중앙값 → 실제 비율을 적용한 보증금 중앙값). 의정부 2.80억 → 5,015만원 · 춘천 2.75억 → 4,838만원 · 대구 2.30억 → 3,364만원 · 울산 1.12억 → 2,881만원 · 대전 2.07억 → 2,787만원 · 수원 1.56억 → 2,716만원 · 인천 1.50억 → 2,539만원. 10% 유지 쪽은 제주 2.11억 → 2,107만원 · 청주 1.45억 → 1,453만원 · 부산 0.88억 → 1,429만원 · 창원 1.31억 → 1,407만원 · 전주 0.83억 → 831만원 · 광주 0.41억 → 411만원입니다. 울산을 보십시오 — 최저매각가격 중앙이 1.12억으로 낮은 편인데 보증금 중앙은 2,881만원으로 대전·수원보다 높습니다. 66건 중 56건이 30%이기 때문입니다.

서울 5개 법원은 모두 상향 쪽입니다 — 서울중앙 26건(20% 21건, 최저가 중앙 1.77억 → 보증금 중앙 3,442만원) · 서울동부 32건(22건, 4.26억 → 6,972만원) · 서울남부 70건(61건, 1.39억 → 2,734만원) · 서울북부 28건(17건, 1.77억 → 2,583만원) · 서울서부 17건(13건, 1.98억 → 3,968만원). 서울동부의 6,972만원은 비율이 특별히 높아서가 아니라 물건 가격대가 높아서 나온 값입니다.

용도로 좁히면 표본이 얇아집니다. 재매각 3,079건의 용도 분포는 기타 826 · 전답 394 · 아파트 226 · 다세대 220 · 상가/오피스텔/근린시설 191 · 임야 191 · 근린시설 187 · 대지/임야/전답 176입니다. ‘기타’가 27%라 용도별로 읽을 때는 주의가 필요합니다. 아파트 226건만 보면 10% 123건 · 20% 93건 · 30% 9건으로 오히려 10% 유지가 더 많고, 최저매각가격 중앙은 1.34억입니다 — “아파트 재매각이니 20%”도 성립하지 않습니다.

대금을 못 낸 쪽이라면 — 재매각을 되돌리는 조문이 따로 있습니다

제138조 제3항은 전 매수인에게 마지막 문을 남겨 둡니다. 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 지연이자와 절차비용을 모두 지급하면 법원은 재매각절차를 취소하여야 합니다. 여기서 말하는 ‘대법원규칙이 정하는 이율’은 민사집행규칙 제75조가 연 100분의 12로 정하고 있습니다. 즉 되돌리는 값은 대금 + 지급기한 다음날부터 지급일까지의 연 12% 지연이자 + 절차비용이고, 시한은 재매각기일이 아니라 그 3일 전입니다.

그 문을 지나면 제138조 제4항이 닫습니다 — 전 매수인은 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없고, 이미 낸 매수신청보증을 돌려 달라고 요구하지 못합니다. 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받은 경우에도 제137조 제2항이 같은 결과를 정합니다. 다만 제138조 제3항 후문은, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았더라도 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 권리를 취득한다고 정합니다.

입찰하는 쪽에서 실무적으로 확인할 문구는 셋입니다 — 매각기일 공고의 ‘매수신청보증’ 금액, ‘특별매각조건’ 란, 그리고 기일내역에서 직전 기일의 결과와 최저매각가격입니다. 직전 기일 결과가 매각인데 최저매각가격이 그대로면 재매각으로 보시고, 보증금 비율은 공고에 적힌 값을 정본으로 삼으십시오. 사건번호는 법원 간 중복되므로 반드시 법원명과 한 쌍으로 특정해야 합니다.

그래서 하실 순서

답이 갈리는 두 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 아래에서 고르시면 그 조건의 값이 펼쳐집니다.

1. 그 사건은 재매각인가요, 유찰 후 속행인가요? (직전 기일의 결과와 최저매각가격으로 갈립니다) 재매각 — 직전 기일 결과가 ‘매각’이고 최저매각가격이 그대로 유찰 후 속행 — 직전 기일 결과가 ‘유찰’이고 최저매각가격이 내려감

이 코호트가 3,079건입니다. 최저매각가격 중앙 1.54억, 실제 적용 비율로 계산한 보증금 중앙 2,450만원 — 같은 표본을 전부 10%로 계산한 1,537만원보다 중앙값끼리 913만원 많습니다.

보증금이 20%일 확률은 48.7%, 10% 그대로일 확률은 48.4%, 30%일 확률은 2.8%입니다. 절반은 안 올라갑니다. 20% 사건만 보면 최저가 중앙 1.68억 → 보증금 중앙 3,364만원이고, 10%였다면 1,682만원이었습니다.

저감을 기대하지 마세요. 민사집행법 제138조 제2항이 종전 최저매각가격을 그대로 적용하므로, 가격은 그대로인데 보증금만 두 배가 되는 조합이 가능합니다.

이 경우 보증금 상향을 걱정할 자리가 아닙니다. 전체 70,661건 중 97.7%(69,067건)가 10%이고, 유찰 뒤 기일 139,199건의 97.1%에서 최저매각가격이 내려갔습니다.

보증금은 내려간 최저매각가격의 10%이므로 유찰이 쌓일수록 절대 금액은 줄어듭니다. 재매각과 정반대 방향입니다.

다만 유찰 뒤 기일의 2.3%(3,208건)는 최저가가 오히려 올랐습니다 — 재감정 등으로 보이며 저희는 그 사유를 가르지 못합니다. 최신 공고의 금액을 그대로 쓰세요.

2. 어느 법원 사건인가요? (같은 재매각이라도 여기서 금액이 가장 크게 갈립니다) 상향이 기본에 가까운 법원 — 서울남부·의정부·인천·부산·대구·대전·수원·울산 10% 유지가 기본인 법원 — 창원·청주·광주·전주·제주

20% 이상 적용 비율: 서울남부 87%(70건) · 의정부 85%(269건) · 울산 85%(66건) · 인천 80%(270건) · 부산 80%(127건) · 대구 77%(324건) · 대전 73%(279건) · 수원 72%(443건).

실제 보증금 중앙값: 의정부 5,015만원(최저가 중앙 2.80억) · 대구 3,364만원(2.30억) · 울산 2,881만원(1.12억) · 대전 2,787만원(2.07억) · 서울남부 2,734만원(1.39억) · 수원 2,716만원(1.56억) · 인천 2,539만원(1.50억) · 부산 1,429만원(0.88억).

울산은 20%가 아니라 30%를 씁니다 — 66건 중 56건. 수원도 29건이 30%입니다. ‘최대 20%’를 전제로 자금을 잡으면 이 두 법원에서 모자랍니다.

20% 이상 적용 비율: 전주 0%(105건 전부 10%) · 제주 0%(75건 전부 10%) · 창원 1%(436건 중 431건이 10%) · 청주 1%(175건 중 173건) · 광주 2%(199건 중 195건).

실제 보증금 중앙값: 제주 2,107만원(최저가 중앙 2.11억) · 청주 1,453만원(1.45억) · 창원 1,407만원(1.31억) · 전주 831만원(0.83억) · 광주 411만원(0.41억). 여기서는 보증금 중앙값이 최저매각가격 중앙값의 정확히 10%로 떨어집니다 — 상향이 사실상 없다는 뜻입니다.

그래도 개별 사건의 예외는 남습니다. 창원 5건·광주 3건(그중 1건은 30%)·청주 2건은 상향됐습니다. 관행이 아니라 그 사건 공고가 정본입니다.

확인하지 못한 것

근거 (도구 실호출 4회)

조건이 다르면 답도 달라집니다. 위 되묻기에서 조건을 고르시면 그 갈래의 값만 남습니다. 빠진 조건이 있으면 같은 자리에 한 줄 더 남겨 주세요.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).

정보 제공용이며 금융·법률 자문이 아닙니다. 실행 전 해당 기관의 최신 공고를 확인하세요.