부산 해운대구 전용 84㎡, 전세 끼고 사면 실투자금 얼마 — 폭을 만드는 것은 매매가가 아니라 전세가율입니다

실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 아래 숫자는 도구 실호출값이고, 추정으로 채운 값은 없습니다. 규칙 확인일 2026-08-11(취득세·조정대상지역)·2026-08-13(임대차) · 매매 원장 기준 2026-08-22 · 단지별 전월세는 최근 거래일 기준 12개월 실거래이며, 값을 세운 세 칸의 전세 최근일은 2026-07-25~2026-08-19입니다.

먼저 용어 셋

전세가율

전세보증금 중앙값을 같은 평형 매매 평균가로 나눈 비율입니다. 이 글의 축입니다 — 낮을수록 남이 내주는 돈이 적어 갭투자 자기자금이 커집니다. 다만 이 비율만으로 선순위 근저당과 보증금 반환 위험을 판정하지는 못합니다.

갭

같은 12개월 창의 매매 평균가에서 전세보증금 중앙값을 뺀 금액입니다. 자기자금의 출발점이며 취득세·중개보수·등기비용은 들어 있지 않습니다.

임대인 지위 승계

대항력 있는 임차주택을 매수하면 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 기존 보증금 반환의무와 계약갱신 상태를 함께 넘겨받는 구조입니다.

한 숫자는 못 드립니다. 그리고 이 답의 폭을 만드는 것은 매매가가 아니라 전세가율입니다. 전용 84㎡ 전세가 5건 이상 확인된 단지 3곳의 매매 평균은 10억 3,346만원~11억 3,631만원으로 1억 285만원 안에 모여 있는데, 전세보증금은 3억 3,500만원~5억 7,000만원으로 2억 3,500만원이 벌어집니다. 그래서 갭은 5억 4,900만원~6억 9,846만원이고, 갭이 가장 큰 칸이 매매가는 가장 싼 칸입니다 — 우동 대우마리나2, 전세가율 32.4%. 1~2주택 표준 취득세 3.3%를 더한 초기 현금은 약 5억 8,428만원~7억 3,256만원이며, 전용이 85.0㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%p가 붙어 그 칸의 세율이 3.5%가 됩니다.

전세가율이 낮은 단지가 갭투자에는 가장 나쁜 단지입니다. 대우마리나2의 갭 6억 9,846만원은 매매가가 비싸서 나온 값이 아닙니다 — 이 단지 매매 평균 10억 3,346만원은 확인된 세 칸 중 가장 낮고, 전세보증금 3억 3,500만원이 가장 낮은 것이 갭을 만들었습니다. 같은 매매가에 표의 최고 전세가율 50.2%를 대입하면 갭은 약 5억 1,466만원으로 1억 8,380만원 내려갑니다.

값을 세운 칸과 못 세운 칸을 갈랐습니다. 좌동 해운대KCC스위첸은 전용 약 85㎡ 전세가 3건이고 그 창이 2025-11-05에 닫혀 있어(매매 원장 기준일보다 9개월 반 앞) 표에서 뺐고, 갭 최저값으로도 좌동의 대표값으로도 쓰지 않았습니다. 전세 표본 5건 미만인 칸은 경고를 붙여 싣는 대신 값을 쓰지 않는 쪽을 택했습니다.

지역 전월세 도구는 요청한 전용 84㎡(25평) 필터를 적용하지 못하고 전체 평형 전세 중앙값을 돌려줬습니다. 그래서 그 값을 해운대구 전용 60~85㎡ 매매 중앙값 6억 2,500만원에서 빼는 계산은 하지 않았습니다. 아래 금액은 전용 약 84~85㎡가 단지별로 확인된 칸만 씁니다.

폭을 만드는 것은 매매가가 아니라 전세가율입니다

아래는 단지별 매매와 전세를 같은 12개월 창으로 맞춘 결과를 갭 순이 아니라 전세가율 순으로 세운 표입니다. 그렇게 세운 이유는 이렇습니다 — 세 칸의 매매 평균은 10억 3,346만원~11억 3,631만원으로 1억 285만원 안에 모여 있는데, 전세보증금은 3억 3,500만원~5억 7,000만원으로 2억 3,500만원 벌어져 있습니다. 갭의 폭 1억 4,946만원은 매매가 축이 아니라 전세 축에서 나온 값입니다.

그래서 순서가 뒤집힙니다. 매매가가 가장 싼 우동 대우마리나2가 갭은 가장 크고(6억 9,846만원), 가장 비싼 재송동 더샵센텀파크1차는 갭이 중간입니다. 싼 단지를 고르면 실투자금이 적다는 말이 이 표에서는 성립하지 않습니다.

전세가율 차이가 작을 때는 매매가가 이깁니다. 더샵센텀파크1차(50.2%)와 롯데캐슬스타(48.6%)는 1.6%p 차이인데 갭은 더샵이 1,731만원 더 큽니다 — 매매가가 6,731만원 비싸기 때문입니다. 반대로 대우마리나2는 롯데캐슬스타보다 매매가가 3,554만원 싼데도 전세가율이 16.2%p 낮아 갭이 1억 4,946만원 큽니다. 1~2%p는 가격이 뒤집지만 16%p는 뒤집지 못합니다. 전세가율을 축으로 놓는 이유가 이 크기 차이입니다.

전세 표본 5건 이상인 칸만 실었습니다 — 좌동 해운대KCC스위첸(전세 3건)은 아래 '값을 못 세운 칸'으로 뺐습니다. 갭에는 취득세·중개보수·등기비용과 향후 보증금 반환자금이 들어 있지 않습니다. 세 단지는 해운대구를 대표하는 표본이 아니라, 질문에 단지가 없어 서로 다른 법정동에서 전용 84㎡ 전세가 확인된 칸을 나란히 둔 것입니다.

32.4%를 해부합니다 — 어디까지가 산수이고 어디부터 못 가르는지

대우마리나2 한 칸이 이 답의 폭을 거의 다 만들었습니다. 이 칸을 빼면 갭은 5억 4,900만원~5억 6,631만원, 1,731만원 폭으로 좁아집니다. 32.4%가 무엇인지 밝히지 않으면 위 표는 읽을 수 없습니다.

먼저 산수로 방향을 잡습니다. 매매가 10억 3,346만원을 그대로 고정하고 전세가율만 다른 칸의 값으로 바꿔 대입하면 갭이 이렇게 움직입니다.

그렇다면 왜 낮은가 — 여기서부터 저희 데이터가 끊깁니다. 설명이 될 수 있는 것은 크게 둘입니다. 하나, 전세는 지금 사는 사람이 내는 사용가치인데 매매가에는 노후·정비 기대 같은 미래값이 얹힐 수 있습니다. 그렇다면 전세가율이 낮은 것이 오히려 정상이고, 갭이 큰 대신 매수 이유가 전세 레버리지가 아니라 그 기대가 됩니다. 둘, 전세 10건이 특정 동·저층·구형 평면에 몰렸을 수 있습니다. 그렇다면 32.4%는 단지의 값이 아니라 그 10건의 값이고, 실제 승계할 보증금은 이보다 높을 수 있습니다. 두 경우의 결론은 정반대입니다 — 앞이면 갭 6.98억이 이 단지의 성질이고, 뒤면 표기 오해입니다.

둘 중 무엇인지 저희는 못 가릅니다. 준공연도·정비구역 지정·조합 단계가 이번 단지 조회 결과에 없고(돌아온 것은 전용면적·매매 실거래·전월세 실거래까지입니다), 전세 10건의 동·층·향도 없습니다(전월세는 전용면적대 중앙값과 건수, 창의 양 끝 날짜까지입니다). 10건이 12개월 창의 어느 달에 몰렸는지도 알 수 없고, 같은 우동의 다른 전용 84㎡ 단지로 대조하는 것도 이번에는 하지 않았습니다 — 우동에서 값을 세운 칸은 이 하나입니다. 그러니 32.4%를 '우동 전용 84㎡의 전세가율'로 읽지 마시고 '대우마리나2 전세 10건의 전세가율'로 읽어 주세요. 10건은 저희 기준선 5건을 넘겼지만 100건인 더샵센텀파크1차와 같은 무게로 놓을 값은 아닙니다.

매매가를 10억 3,346만원으로 고정한 대입입니다 — 이 가격에 그만한 전세가 실제로 붙는다는 뜻이 아닙니다. 이 칸의 갭 6억 9,846만원 중 1억 8,380만원까지가 매매가가 아니라 낮은 전세가율이 만든 몫이라는 것만 보여 줍니다.

값을 못 세운 칸 — 좌동 해운대KCC스위첸, 그리고 뺀 값들

좌동 해운대KCC스위첸은 이번 조회에서 좌동에서 유일하게 전용 약 85㎡ 매매와 전세가 함께 잡힌 칸입니다. 도구가 준 값은 아래 표 둘째 열이고 산수도 맞습니다(9억 5,250만원 − 4억 8,000만원 = 4억 7,250만원, 전세가율 50.4%). 그런데 전세가 3건입니다.

3건으로 세운 중앙값은 계약 하나가 값을 만듭니다. 게다가 그 3건의 창은 2025-08-11~2025-11-05로, 다른 세 칸이 2026-07~08까지 오는 것과 달리 매매 원장 기준일(2026-08-22)보다 9개월 반 전에 멈춰 있습니다. 그래서 4억 7,250만원을 이 리포트의 갭 최저값으로도, 좌동의 대표값으로도 쓰지 않았습니다 — 앞의 표에서 뺐고, 뒤의 좌동 답도 이 숫자로 만들지 않았습니다.

참고로 이 단지 매매 평균 9억 5,250만원은 좌동 전용 60~85㎡ 매매 중앙값 5억 5,000만원의 1.73배입니다. 표본이 3건이 아니었더라도 이 한 칸을 좌동의 값으로 굳히기는 어려웠을 것입니다.

경고 한 줄을 붙여 싣는 것과 값을 안 쓰는 것은 다릅니다. 위 세 줄은 앞의 갭·초기 현금 계산과 뒤의 갈래 답에 한 번도 들어가지 않았습니다.

동을 정하면 매매가 축은 좁혀집니다 — 전세가율 축은 아닙니다

2026-08-22 기준 해운대구 전용 60~85㎡의 최근 6개월 정상 매매 중앙값은 6억 2,500만원이고 필터 후 거래는 791건입니다. 법정동으로 갈라 보면 반송동 1억 9,250만원부터 우동 7억 5,000만원까지 3.9배 벌어집니다. 그래서 구 하나로 답할 수 없다는 것은 맞습니다.

다만 이 표는 매매가 축만 보여 줍니다. 전세가율은 여기에 없고, 앞에서 값을 세운 단지들은 모두 자기 동 중앙값보다 위에 있습니다 — 더샵센텀파크1차는 재송동 중앙값의 2.05배, 롯데캐슬스타는 중동의 1.55배, 대우마리나2는 우동의 1.38배입니다. 동 중앙값에서 전세 중앙값을 빼는 방식으로 실투자금을 잡으면 매매가도 낮게, 전세도 엉뚱하게 잡혀 두 번 틀립니다. 이 표는 단지를 고를 범위로만 쓰십시오.

동별 값은 전용 60~85㎡ 전체이며 전용 84㎡만의 통계가 아닙니다. 동별 값에는 구 단위 이상치 필터가 적용되지 않았습니다. 전세는 이 표에 아예 없습니다.

취득세를 더하면 — 그리고 전용이 85㎡를 넘는 순간

부산 해운대구는 2026-08-11 확인된 조정대상지역·투기과열지구 목록에 없습니다. 1~2주택자가 9억원 초과 주택을 표준세율로 취득한다고 가정하면 취득세 3%와 지방교육세 0.3%, 합 3.3%입니다. 세액은 각 단지 매매 평균가에 이 요율을 곱한 값이고, 갭에 더하면 초기 현금은 약 5억 8,428만원~7억 3,256만원입니다.

여기에 경계가 하나 있습니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하 표준취득에서 비과세인데, 저희가 3.3%를 적용한 칸 중 하나는 전용면적 표기가 '약 85㎡'입니다. 반올림된 표기라 실제 전용이 85.0㎡를 넘는지 저희는 못 가르고, 넘으면 농특세 0.2%p가 붙어 3.5%가 됩니다 — 중동 롯데캐슬스타가 그 칸이고, 그 경우 초기 현금은 약 5억 8,428만원에서 5억 8,642만원으로 214만원 오릅니다(값을 못 세운 좌동 해운대KCC스위첸도 같은 '약 85㎡' 표기입니다). 나머지 두 칸은 표기가 84.6㎡·84.2㎡로 경계 아래이므로 해당하지 않습니다. 전용면적은 반올림 표기가 아니라 건축물대장·등기부 전유부의 숫자로 확인하십시오.

2026-08-11 세율표의 1~2주택 표준취득 가정입니다. 실제 계약가격·주택 수·법인 여부·일시적 2주택·생애최초 특례에 따라 달라지고, 중개보수·법무사비·채권매입비는 넣지 않았습니다. 좌동 해운대KCC스위첸은 갭을 세우지 못해 이 표에 없습니다.

전세를 승계할 때 금액보다 먼저 확인할 것

매수인은 대항력 있는 임차인의 임대인 지위를 승계합니다. 2026-08-13 확인 규칙상 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있고 갱신기간은 2년이며, 갱신된 임차인은 언제든 해지를 통지하고 3개월 후 나갈 수 있습니다. 보증금이 오래 묶여 있을 것이라고 전제하면 안 됩니다.

전세가율이 이 절에서 한 번 더 뒤집힙니다. 갭투자 자기자금으로 보면 32.4%인 칸이 가장 나쁘지만, 돌려줄 시점으로 보면 3억 3,500만원을 마련하는 것과 5억 7,000만원을 마련하는 것은 다른 일입니다. 어느 쪽이 위험한지는 전세가율이 아니라 등기부의 선순위 근저당과 계약서의 실제 보증금·만기가 정합니다 — 저희는 그 판정을 하지 않습니다.

개별 권리관계와 반환 가능성은 등기부·전세계약서 원문 확인이 필요합니다.

그래서 하실 순서

1. 단지명을 2~3개로 좁히세요. 동만 정하면 매매가 축만 좁혀지고, 답의 폭을 만드는 전세가율은 단지에 가서야 나옵니다.
2. 그 단지의 전용 84㎡ 전세 실거래 건수와 최근 거래일을 먼저 보세요. 5건 미만이거나 창이 몇 달 전에 닫혀 있으면 그 중앙값으로 갭을 세우지 마십시오 — 좌동 사례가 그것입니다.
3. 매도인에게 현재 전세계약서 사본, 보증금, 만기일, 갱신요구권 행사 여부, 전입일·확정일자를 요청하세요. 실투자금은 통계 중앙값이 아니라 이 보증금으로 결정됩니다.
4. 등기부 전유부와 건축물대장에서 전용면적이 85.0㎡를 넘는지 확인하세요 — 넘으면 취득세율에 농어촌특별세 0.2%p가 더 붙습니다.
5. 계약 예정 매매가에서 실제 승계 보증금을 빼고 본인 주택 수에 맞는 취득세·중개보수·등기비용을 더해 최종 자기자금을 계산하세요. 잔금 전에 등기부를 다시 발급해 추가 근저당을 확인하고, 보증금 반환용 현금·대출 가능액은 따로 점검하세요.

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 아래에서 고르시면 그 조건의 값이 펼쳐집니다.

확인하지 못한 것

• 대우마리나2의 전세가율 32.4%가 왜 낮은지 — 매매가에 노후·정비 기대가 얹힌 것인지, 전세 10건이 특정 동·저층·평면에 몰린 것인지 가르지 못했습니다. 준공연도·정비 단계와 계약별 동·층·향, 10건의 월별 분포가 이번 호출 결과에 없습니다. 대신 볼 곳: 단지 준공연도·정비구역 지정 여부, 국토교통부 전월세 실거래 원장의 계약별 동·층 자료, 같은 우동 다른 전용 84㎡ 단지의 전세가율로 대조하세요.
• 좌동 전용 84㎡의 전세가율과 갭 — 좌동에서 잡힌 유일한 칸(해운대KCC스위첸)이 전세 3건이고 창이 2025-11-05에 닫혀, 저희 기준(5건 이상·현행 창)에 미달해 값을 세우지 않았습니다. 대신 볼 곳: 좌동의 다른 전용 84㎡ 단지를 realty_complex_rent_by_pyeong으로 다시 조회하거나, 해당 단지 전세 표본이 쌓인 뒤 재조회하세요.
• 세 단지의 전용면적이 85.0㎡를 넘는지 — 단지 조회 결과의 표기가 '약 84.2㎡·약 84.6㎡·약 85㎡'로 반올림돼 있어 '약 85㎡' 칸의 경계 초과 여부를 판정할 수 없습니다. 농어촌특별세 0.2%p가 여기서 갈립니다. 대신 볼 곳: 건축물대장과 등기부 전유부의 전용면적을 확인하세요.
• 관심 단지의 정확한 실투자금 — 질문에 단지명과 실제 매매가·승계 보증금이 없고, 해운대구 안에서도 동·단지별로 매매가와 전세가율이 함께 갈립니다. 대신 볼 곳: 단지명을 정한 뒤 realty_search_complexes와 realty_complex_rent_by_pyeong으로 같은 12개월 창을 다시 조회하세요.
• 해운대구 전용 84㎡ 전체의 전세 중앙값 — 지역 전월세 도구가 요청한 전용 25평 필터를 적용하지 않고 전체 평형 통계를 반환해 전용 84㎡ 값으로 인용할 수 없습니다. 대신 볼 곳: 관심 단지별 realty_complex_rent_by_pyeong 또는 국토교통부 전월세 실거래 원장을 확인하세요.
• 실제 승계할 임차보증금과 권리관계 — 통계값은 개별 전세계약서·전입일·확정일자·선순위 근저당을 포함하지 않습니다. 대신 볼 곳: 전세계약서 원본, 주민등록 전입 확인, 등기부등본과 확정일자 자료를 보세요.
• 정확한 취득세 — 주택 수·법인 여부·생애최초·일시적 2주택·중과 제외주택은 질문만으로 판정할 수 없습니다. 대신 볼 곳: 취득일 직전 관할 구청 세무과 또는 세무사에게 계약서와 보유주택 목록으로 확인하세요.
• 중개보수·법무사비·채권매입비 — 이번 realty 도구의 단지별 갭 계산과 취득세율표에 계약별 부대비용 견적은 없습니다. 대신 볼 곳: 중개사무소와 등기 법무사에게 계약가 기준 견적을 받으세요.
• 대출을 반영한 최종 자기자금 — 연소득·기존 부채·주택 수·금리·만기가 없어 대출 가능액을 계산하지 않았습니다. 대신 볼 곳: 조건을 확정한 뒤 realty_loan_limit과 거래 은행 사전심사를 이용하세요.

근거 (도구 실호출 7회)

• realty_complex_rent_by_pyeong — 재송동 더샵센텀파크1차(전세 100건)·중동 롯데캐슬스타(31건)·우동 대우마리나2(10건)의 매매 평균·전세 중앙·전세가율·갭을 같은 12개월 창으로 계산했습니다(전세 최근일 2026-07-25~2026-08-19). 좌동 해운대KCC스위첸도 같은 방식으로 값이 나왔으나 전세 3건·최근일 2025-11-05이어서 표와 계산에서 제외했습니다.
• realty_search_complexes — 해운대구 단지별 전용 약 84~85㎡ 매매 실거래와 complex_key를 확인했습니다(12개월 창, 데이터 기준 2026-08-22). 전용면적은 '약 84.2㎡·약 84.6㎡·약 85㎡'까지의 반올림 표기이고, 85.0㎡ 초과 여부는 이 결과로 판정하지 못합니다.
• realty_area_price_bands — 부산 해운대구 전용 60~85㎡ 최근 6개월 정상 매매 중앙값 6억 2,500만원(필터 후 791건)과 법정동별 중앙값(반송동 1억 9,250만원~우동 7억 5,000만원)을 확인했습니다(데이터 기준 2026-08-22). 동별 값에는 구 단위 이상치 필터가 적용되지 않았습니다.
• realty_region_price_stats(metric=rental) — 2026-07 최신 완결월 전월세 통계와 함께 전용 25평 필터가 적용되지 않았다는 경고를 확인했습니다. 전체 평형 전세 중앙값이므로 전용 84㎡ 계산에서 버렸고, 이 리포트에 값을 싣지 않았습니다(데이터 확인 2026-08-22).
• realty_policy_rules(topic=acquisition_tax) — 9억원 초과 표준 취득세 3%, 지방교육세 0.3%, 전용 85㎡ 이하 표준취득의 농어촌특별세 비과세와 다주택 중과표를 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-11). 85㎡ 초과 시 붙는 농특세 0.2%p는 이 비과세 경계의 반대편입니다.
• realty_policy_rules(topic=regulated_area) — 부산 해운대구가 2026-08-11 기준 조정대상지역·투기과열지구 지정 목록에 포함되지 않음을 확인했습니다.
• realty_policy_rules(topic=lease_rules) — 대항력 있는 임차주택 매수인의 임대인 지위 승계, 갱신요구권 1회·2년, 갱신 임차인의 해지 통지 후 3개월 규칙을 확인했습니다(규칙 확인일 2026-08-13).

조건이 다르면 답도 달라집니다. 위 되묻기에서 조건을 고르시면 그 갈래의 값만 남습니다. 빠진 조건이 있으면 같은 자리에 한 줄 더 남겨 주세요.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).

정보 제공용이며 금융·법률 자문이 아닙니다. 실행 전 해당 기관의 최신 공고를 확인하세요.