재개발 빌라 분담금 — '대략'은 없고, 감정평가 3억·비례율 100%·조합원분양가 6억이면 3억이다

저희 계산기와 규칙표로 답한 리포트입니다. 산식·비례율 감도·자격 갈림은 전부 실호출값이고 감정평가 3억·비례율 90~110%·조합원분양가 6억/8억 같은 시나리오는 저희가 고른 가정값입니다. 규칙 확인일 2026-08-13.

질문재개발 구역 빌라를 사면 분담금은 대략 얼마나 나오나요?

이 질문은 저희가 낸 것입니다 — AI 검색에 실제로 던져지는 부동산 질문 15개를 골라 어디가 인용되는지 재 왔고, 이 문항은 저희 계산기가 이미 답을 갖고 있는데 답을 담은 페이지가 없어 다른 곳이 인용되던 자리입니다(실측 2026-08-28). 질문 문장은 그 실측에 쓴 것을 그대로 옮겼습니다.

"대략"은 없습니다 — 숫자 셋이 있으면 산수 두 줄이고, 그 셋 중 하나(비례율)는 준공까지 계속 움직입니다. 감정평가 3억·비례율 100%·조합원분양가 6억이면 분담금 3억원. 비례율이 90%면 3억 3,000만원, 8억짜리 평형을 받으면 5억원, 감정평가가 1억 5,000만원이면 4억 5,750만원입니다.

산식은 이것입니다. 권리가액 = 종전자산 감정평가액 × 비례율, 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액. 비례율은 (분양수입 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 평가총액인데, 도시정비법에 '비례율' 조문은 없습니다 — 관리처분 실무에서 통용되고 법원도 이 산식을 전제로 심리하는 관행 산식입니다(서울고등법원 2015누2019).

세 숫자를 바꿔 가며 실제로 돌린 값

감정평가액비례율권리가액조합원분양가분담금
3억90%2억 7,000만원6억3억 3,000만원
3억100%3억6억3억
3억110%3억 3,000만원6억2억 7,000만원
3억100%3억8억5억
1억 5,000만원95%1억 4,250만원6억4억 5,750만원

비례율을 직접 계산해 보기도 했습니다 — 종후자산(분양수입) 50억·총사업비 30억·종전자산 총액 20억을 넣으면 (50−30)÷20 = 100%가 나옵니다. 공사비가 2억 늘어 총사업비 32억이 되면 같은 식으로 90%, 그러면 위 첫 줄처럼 분담금이 3,000만원 늘어납니다.

분담금보다 먼저 확인할 것 — 그 빌라에 분양자격이 있는가.

자격이 없으면 분담금이 아니라 현금청산입니다. 서울 재개발은 조례 제36조의 경로(주택 소유 / 토지 90㎡ 이상 / 권리가액이 최소 주택형 추산액 이상 / 특정무허가건축물 등)로 갈리고, 권리산정기준일 뒤에 쪼개진 물건(필지 분할·집합건물 전환·신축으로 소유자 증가)은 여러 명이어도 1명의 분양대상입니다. 매도인이 같은 구역에 다른 물건을 갖고 있으면 그것과 합쳐 1명입니다. 자격 판정은 저희가 하지 않습니다 — 구역의 권리산정기준일 고시 원문·조합 정관·매도인의 세대 구성이 확인 대상입니다.

먼저 용어 넷

종전자산 감정평가액
조합이 감정평가로 매긴 내 빌라의 가치. 시세도, 내가 산 값도 아닙니다. 시세 기대와 다를 수 있고, 매입가와의 차이는 그대로 내 부담입니다.
비례율
사업의 남는 돈을 종전자산에 얼마나 돌려주는가. 100% 위면 감정평가액보다 더, 아래면 덜 인정받습니다. 관리처분인가 전엔 추정치입니다.
권리가액
감정평가액 × 비례율. 새 집을 받을 때 인정받는 내 몫.
조합원분양가
조합원이 새 집을 받는 값. 일반분양가보다 낮은 것이 보통이며 주택형마다 다릅니다.

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다

세 문항은 서로 조합되지 않습니다 — 각각 숫자 하나만 바꾼 값입니다.

1. 조합이 말하는 비례율이 얼마인가요? (감정평가 3억·조합원분양가 6억 기준)

권리가액 2억 7,000만원 → 분담금 3억 3,000만원. 100% 아래로 떨어지면 권리가액이 감정평가액보다 작아져 분담금이 늘어납니다.

권리가액 3억원 → 분담금 3억원. 감정평가액 그대로가 내 몫입니다.

권리가액 3억 3,000만원 → 분담금 2억 7,000만원. 비례율 10%p마다 분담금이 3,000만원씩 움직입니다(감정평가 3억 기준).

2. 어느 주택형을 받으시나요? (감정평가 3억 기준)

분담금 3억원(비례율 100%). 90%면 3억 3,000만원, 110%면 2억 7,000만원.

분담금 5억원(비례율 100%). 90%면 5억 3,000만원, 110%면 4억 7,000만원. 큰 평형은 분담금이 그대로 2억 늘어납니다 — 권리가액은 평형과 무관하기 때문입니다.

3. 빌라의 감정평가액이 얼마인가요? — 시세가 아닙니다

비례율 100%·분양가 6억이면 분담금 3억원.

비례율 95%·분양가 6억이면 권리가액 1억 4,250만원, 분담금 4억 5,750만원(85%면 4억 7,250만원, 105%면 4억 4,250만원). 빌라를 3억에 샀어도 감정평가가 1억 5,000만원이면 계산은 이쪽입니다 — 매입가와 감정평가액의 차이가 실제 부담에 더해집니다.

확인하지 못한 것

근거 8건 — 도구 2종

이 리포트는 답한 질문 목록의 하나입니다. 같은 계산을 내 조건으로 직접 돌리려면 부동산 데이터 MCP를 붙이면 됩니다. 정보 제공용이며 금융·세무·법률 자문이 아닙니다.