세종, 세전 3천만원 — 주택담보대출 얼마까지 되나

실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 아래 숫자는 전부 도구 실호출값이고, 추정으로 채운 값은 없습니다. 규칙 확인일 2026-08-12 · 시세 데이터 기준 2026-08-16.

은행 주택담보대출 기준 1억 8,734만원입니다. LTV로 계산하면 3억 5,000만원이 나오지만, 실제로 상한을 무는 건 LTV가 아니라 DSR입니다.

세종은 비수도권 비규제지역이라 LTV 70%가 그대로 적용되고, 수도권·규제지역에 걸리는 가액구간 한도(6억/4억/2억)도 적용되지 않습니다. 그런데도 상한이 절반 가까이 깎이는 이유는 소득입니다 — DSR은 연소득의 40% 안에서 모든 대출 원리금이 끝나야 한다고 봅니다.

같은 조건인데 금리 유형만 바꾸면 1,715만원이 달라집니다

어떤 규제인가	그 규제가 허용하는 금액	최종 상한
LTV 70%(비수도권 비규제, 무주택)	3억 5,000만원	—
가액구간 한도	해당 없음	—
DSR 40%(은행, 30년 만기, 약정 4.2% 가정)	1억 8,734만원	← 여기서 걸림

DSR 한도를 계산할 때는 약정금리에 스트레스 금리를 얹습니다. 그 가산폭이 금리 유형별로 다릅니다 (변동형은 전액, 순수고정은 미적용). 지방은 2026-12-31까지 완화된 2단계 기준(0.75%p)을 씁니다.

네 줄 모두 약정금리를 4.2%로 똑같이 가정한 값입니다. 실제로는 순수고정 상품의 제시금리가 더 높은 것이 보통이라, 은행에서 유형별 실제 금리를 받아 다시 봐야 합니다. "상품을 안 정했으면 단정하지 말라"는 건 도구가 응답에 직접 적어 보내는 문장입니다.

그런데 연 3,000만원이면 은행 주담대가 답이 아닐 수 있습니다

금리 유형	스트레스 가산	DSR 상한
변동	+0.75%p	1억 8,734만원
혼합형(5년 고정)	+0.45%p	1억 9,393만원
주기형(5년)	+0.225%p	1억 9,910만원
순수고정	가산 없음	2억 449만원

디딤돌(주택도시기금 구입자금)은 DSR을 적용받지 않습니다. 대신 DTI(통상 60%)를 봅니다 — DSR은 신용대출 원금까지 세지만 DTI는 주담대 원리금과 기타대출 이자만 보기 때문에, 같은 소득에서 결과가 갈립니다. 소득 요건은 일반 6,000만원 이하라 연 3,000만원은 통과합니다.

세종에서 흔히 말하는 34평(전용 약 26평)의 최근 실거래 중앙값은 5.8억~6.3억대입니다 (최근 6개월 695건, 2026-03~08 월별 중앙값 5.83억·5.80억·5.91억·5.90억·5.83억·6.30억). 그러니 일반 기준(5억 이하)이면 34평 거래의 절반 이상이 디딤돌 밖으로 나가고(같은 창 실거래는 1.5억~12.6억으로 벌어져 있어 5억 이하 매물도 있습니다), 자녀가 둘 이상이면 6억 이하 기준이 적용돼 같은 가격대가 다시 대상이 됩니다. "4인 가족"이 자녀 둘을 뜻한다면 여기서 답이 바뀝니다.

답이 갈리는 두 지점 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 아래에서 고르시면 그 조건의 최종값이 펼쳐집니다.

1. 자녀가 2명 이상인가요? (디딤돌 집값·소득 요건이 여기서 갈립니다) 예, 2명 이상 아니오 / 아직 모름

디딤돌 쪽이 유리합니다. 2자녀 이상이면 소득 기준이 7,000만원 이하로 올라가 연 3,000만원은 여유 있게 통과하고, 집값 기준도 평가액 6억원 이하가 적용됩니다 — 세종 34평 중앙값(5.8~6.3억)이 이 구간에 걸칩니다.

한도는 일반 2.0억(생애최초 선언 시 2.4억). 은행 주담대 상한 1억 8,734만원보다 크고, 디딤돌은 DSR을 적용받지 않습니다(대신 DTI 60%). 금리도 통상 시중은행보다 낮습니다.

남은 요건: 무주택 세대주 · 전용 85㎡ 이하 · 순자산 5.06억원 이하(2026년). 금리·우대·심사 세부는 기금e든든 공고가 진실원입니다. 6억을 넘는 매물이면 이 갈래는 닫힙니다.

디딤돌은 평가액 5억원 이하에서만 열립니다. 세종 34평 중앙값(5.8~6.3억)대는 대부분 이 선 밖이라, 전용 85㎡ 이하이면서 5억 이하인 매물(구도심·소형 위주)로 범위를 좁혀야 대상이 됩니다 — 그 경우 한도 2.0억 (생애최초 2.4억), DSR 미적용.

5억을 넘는 집을 보신다면 은행 주담대 1억 8,734만원이 상한입니다. 5.9억 매수 기준으로 자기자금 4억 이상이 필요합니다(취득세·중개보수 별도).

자녀 수는 사실판단이라 저희가 정하지 않습니다. 확정되면 위 '예'를 눌러 비교해 보세요.

2. 금리 유형을 정하셨나요? (DSR 한도가 여기서 1,715만원 갈립니다) 변동 혼합형(5년 고정) 주기형(5년) 순수고정

스트레스 금리 전액 가산(+0.75%p) → 한도 1억 8,734만원. 네 유형 중 가장 낮습니다. 아직 상품을 안 정하셨다면 이 값을 "내 한도"로 굳히지 마세요.

적용비율 60% (+0.45%p) → 한도 1억 9,393만원. 변동 대비 659만원 늘어납니다.

적용비율 30% (+0.225%p) → 한도 1억 9,910만원. 시중은행 주담대의 통상 취급 형태입니다.

스트레스 금리 미적용 → 한도 2억 449만원. 다만 순수고정은 약정금리 자체가 더 높게 제시되는 것이 보통이라, 은행에서 유형별 실제 금리를 받아 다시 계산해야 합니다(위 네 값은 모두 4.2% 동일 가정).

그래서 실제로 필요한 자기자금

5.9억짜리를 산다고 하면 은행 주담대 1.87억으로는 4억 이상을 스스로 마련해야 합니다(취득세·중개보수 별도). 디딤돌 2.0억이어도 크게 다르지 않습니다. "얼마까지 빌릴 수 있나"보다 "그래서 얼마가 모자라나"가 먼저 보이는 게 이 계산의 요점입니다.

확인하지 못한 것(도구가 스스로 밝힌 것)

근거 (도구 실호출 3회)

조건이 다르면 답도 달라집니다. 스레드 @sallimapp 댓글에 조건을 남겨 주시면 선착순 5명까지 이런 리포트를 만들어 링크로 답해 드립니다(1주일 안). 답이 갈리는 조건이 있으면 위처럼 되묻고 최종값까지 드립니다.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).