실제로 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다.
규제 수치는 전부 도구 실호출값이고, 약정금리 4.2%·신용대출 금리 5.5%·소득 시나리오는 저희가 고른
가정값입니다(어느 쪽인지 본문에 표시했습니다). 규칙 확인일 2026-08-12 · 규제지역 지정 현황 2026-08-11 ·
취득세율표 확인일 2026-08-11.
질문서울의 9억원 아파트를 생애최초로 구입할 때 LTV 상한과 DSR 때문에 실제 대출 가능액이 어떻게 달라지는가?
이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다
(접수번호 ri_b763506b17bf · 2026-08-22 16:47 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
도구가 계산하는 규제는 세 축이고 그중 가장 작은 값이 상한입니다. LTV 70% → 6억 3,000만원,
6·27 가액구간 한도 → 6억원, 그리고 DSR. 대부분의 실수요자에게는 DSR이 가장 작습니다 —
차주 연소득 7,000만원·변동금리 기준 3억 4,374만원입니다.
서울은 2025-10-16부터 25개 자치구 전역이 투기과열지구·조정대상지역입니다. 그런데 생애최초는 규제지역에서도
LTV 70%가 유지됩니다 — 같은 규제지역에서 일반 무주택자가 40%로 깎인 것과 다릅니다(10·15 대책 이후에도 우대 존치).
그러니 "규제지역이라 40%"라는 말은 생애최초에겐 틀린 말입니다.
대신 두 가지가 새로 걸립니다. 하나는 차주 유형과 무관하게 걸리는 가액구간 한도(시가 15억 이하는 6억),
다른 하나는 DSR입니다.
가장 많이 틀리는 지점 두 개를 먼저 짚습니다.
① DSR의 소득은 '부부합산'이 아니라 '차주 본인'입니다. DSR은 차주 단위로 계산합니다 —
배우자 소득을 합치려면 배우자가 공동차주(연대채무자)로 들어가야 하고, 그러면 그 주담대가 배우자의 DSR에도
그대로 얹힙니다. 헷갈리기 쉬운 이유는 디딤돌·보금자리론 같은 정책모기지의 소득요건이 실제로 부부합산이기
때문입니다. 두 제도가 다른 자를 씁니다. 아래 표의 소득은 전부 차주 본인 증빙소득으로 읽어 주세요.
② 여기 나오는 값은 전부 '규제 상한'이지 승인 확약이 아닙니다. 도구가 계산하는 축은 셋(LTV·가액구간
한도·DSR)이고, 실제 실행액은 그 아래에서 방공제·MCI 취급 여부·은행 자체 심사로 더 깎입니다.
투기과열지구의 DTI 등 이 도구가 계산하지 않는 축도 따로 있습니다.
무엇이 얼마를 허용하는가 — 차주 연소득 7,000만원 기준
어떤 규제인가
그 규제가 허용하는 금액
최종 상한
LTV 70%(규제지역·생애최초)
6억 3,000만원
—
가액구간 한도(시가 15억 이하)
6억원
—
DSR 40%(은행·30년·변동·약정 4.2% 가정)
3억 4,374만원
← 여기서 걸림
DSR 한도를 계산할 때는 약정금리에 스트레스 금리를 얹습니다. 수도권·규제지역의 스트레스 기준은
10·15 대책으로 1.5%→3.0%로 올랐고, 변동금리는 적용비율 100%라 전액 가산됩니다 — 산정금리 7.2%로 계산한 값이
위의 3억 4,374만원입니다(실제 이자는 약정금리 4.2%로 냅니다). 만기는 6·27 대책의 수도권·규제지역 30년 상한이 적용됩니다.
먼저 용어 넷
LTV(담보인정비율)
집값 대비 빌릴 수 있는 비율. 9억 × 70% = 6억 3,000만원.
DSR(총부채원리금상환비율)
내 모든 대출의 연 원리금 ÷ 내 연소득. 은행은 40%가 상한입니다.
스트레스 금리
한도를 계산할 때만 약정금리 위에 얹는 가산금리. 앞으로 금리가 오를 경우를 미리 반영하는 장치라,
실제로 내는 이자는 늘지 않고 빌릴 수 있는 금액만 줄어듭니다.
6·27 대책 / 10·15 대책
각각 2025-06-27 금융위 「가계부채 관리 강화 방안」(시행 06-28)과
2025-10-15 관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(시행 10-16). 이 글의 규제는 대부분 이 둘에서 나옵니다.
레버 ① 소득 — 어느 소득부터 DSR이 안 무는가는 금리 유형에 따라 다릅니다
DSR 상한은 소득에 비례해 커지다가(다른 대출이 없을 때) 가액구간 한도 6억에서 멈춥니다.
그 교차점이 금리 유형마다 다릅니다 — 아래는 도구값에서 선형 환산한 값입니다.
(선형성은 도구로 두 번 확인했습니다: 주기형 연소득 1억 5,000만원의 DSR 실측이
8억 9,042만원이고 7,000만원 값에서 환산한 값도 8억 9,042만원입니다.)
금리 유형
DSR이 6억에 닿는 차주 연소득
그 아래면
변동
약 1억 2,220만원
DSR이 상한
혼합형(5년 고정)
약 1억 1,500만원
DSR이 상한
주기형(5년)— 시중은행 통상 취급
약 1억 100만원
DSR이 상한
순수고정
약 8,800만원
DSR이 상한
신용대출이 있으면 이 교차점은 더 위로 밀립니다. 그리고 이 표는 다른 대출이 하나도 없다는 가정입니다.
변동금리 기준으로 소득을 바꿔 가며 실제로 도구를 돌린 값입니다.
차주 연소득
DSR 상한(변동)
실제 상한
무는 규제
5,000만원
2억 4,553만원
2억 4,553만원
DSR
7,000만원
3억 4,374만원
3억 4,374만원
DSR
1억원
4억 9,107만원
4억 9,107만원
DSR
1억 2,220만원
6억 8만원 (6억을 8만원 넘김)
6억원
가액구간 한도로 전환
1억 5,000만원 (주기형)
8억 9,042만원
6억원
가액구간 한도
레버 ② 금리 유형 — 같은 소득에서 1억 3,340만원이 갈립니다
스트레스 금리의 가산폭은 금리 유형별 적용비율만큼만 붙습니다.
아래는 차주 연소득 7,000만원·약정금리 4.2% 동일 가정에서 유형만 바꾼 값입니다.
금리 유형
무엇인가
적용비율
산정금리
DSR 상한
변동
시장금리 따라 계속 변함
100%
7.2%
3억 4,374만원
혼합형(5년 고정)
5년 고정 뒤 변동으로 전환
80%
6.6%
3억 6,534만원
주기형(5년)
5년마다 금리를 다시 정함
40%
5.4%
4억 1,553만원
순수고정
만기까지 고정
0%
4.2%
4억 7,714만원
네 줄 모두 약정금리를 4.2%로 똑같이 가정한 값입니다. 실제로는 순수고정 상품의 제시금리가 더 높은 것이
보통이라, 은행에서 유형별 실제 금리를 받아 다시 봐야 합니다. 주기형(5년)이 시중은행 주담대의 통상 취급 형태인데,
스트레스를 전액 가산하는 변동 가정으로만 계산하는 계산기를 보면 한도가 구조적으로 과소 산출됩니다.
레버 ③ 신용대출 — 연 7,000·변동·신용 5.5%·규제식 기준, 1,000만원이 주담대 3,130만원을 먹습니다
차주 연소득 7,000만원에 신용대출 5,000만원(연 5.5%)이 있으면 주담대 상한이
3억 4,374만원 → 1억 8,722만원으로 1억 5,652만원 줄어듭니다.
왜 이렇게 큰가 — DSR에서 신용대출 원리금은 실제 만기와 무관하게 산정만기 5년 분할상환으로 계산되기 때문입니다.
옛 10년 기준으로 도는 온라인 계산기를 쓰면 DSR이 과소 산출되니 주의하세요.
위 "3,130만원" 계수는 이 조건 안에서만 선형입니다. 금리 유형을 바꾸면 계수가 커지고
(순수고정이면 같은 5,000만원이 더 크게 작용합니다), 신용대출 금리가 바뀌어도 달라집니다.
그리고 신용대출 잔액이 1억원을 넘으면 거기서부터는 신용대출에도 스트레스 금리(1.5%p)가 붙어 계수가 한 번
더 꺾입니다. 산식 갈래에 따라서도 달라집니다 — 아래 원리금균등 환산 갈래(2억 305만원)로 보면 같은 5,000만원의 계수는 1,000만원당 약 2,814만원입니다 — 1억원 언저리를 들고 계시면 이 비례로 암산하지 마시고 은행 한도조회를 받으세요.
그리고 이 값 자체를 범위로 읽으셔야 합니다. 신용대출 연 원리금 산식이 실무에 두 갈래 있고
결과가 갈립니다 — 규제식(원금÷5년 + 연이자)이면 주담대 상한 1억 8,722만원, 원리금균등 5년 환산이면
2억 305만원입니다. 차이가 1,583만원이라 가부가 뒤집힐 수 있는 크기입니다. 은행업감독업무시행세칙 별표
원문을 확보하지 못했으므로 어느 쪽도 단정하지 않고 두 값을 함께 드립니다.
마이너스통장은 '쓴 만큼'이 아닙니다. 한 번도 안 쓴 마통이라도 DSR에서는
약정한도를 기준으로 잡는 것이 실무의 통상 취급입니다. 위 계산에 넣으실 때는 사용액이 아니라
한도 금액을 넣고 다시 보세요 — 잔액 3,000만원·한도 1억 2,000만원인 마통을 3,000만원으로 계산하면
실제 한도와 크게 어긋납니다. (이 취급은 저희 규칙표가 조문으로 확정해 둔 값이 아니라
실무 통설입니다 — 거래 은행에 "마통 한도가 DSR에 어떻게 잡히는지"를 직접 확인하세요.)
답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 값만 남깁니다
모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다.
세 문항은 서로 조합되지 않습니다 — 1번은 변동금리·신용대출 0 기준, 2·3번은 차주 연소득 7,000만원 고정
예시입니다. 내 조건 그대로의 값이 필요하시면 아래 도구를 직접 부르시는 게 빠릅니다.
규제 상한을 통과해도 실제로는 더 줄어듭니다 — 특히 고소득 구간에서
위 값은 전부 규제 상한입니다. 실제 실행액은 여기서 더 깎입니다.
방공제(소액임차보증금 공제) — 담보인정비율 산식의 분자에 최우선변제 소액임차보증금이 더해집니다.
그만큼 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 서울의 현행 최우선변제액은 5,500만원이고, 아파트 등 공동주택은 임대되지
않은 방에 대한 적용 방 수를 1개로 할 수 있다고 정해져 있습니다(은행 재량).
MCI/MCG — 방공제를 보험·지급보증으로 덜어내는 경로입니다. "할 수 있다" 규정이라 은행·상품마다 취급이 갈리고,
보증료 부담 주체도 상품에 따라 다릅니다.
그래서 고소득 구간의 "6억"은 확정값이 아닙니다. 가액구간 한도 6억에 닿는 소득이어도 방공제가 걸리면
실행액은 그보다 작아질 수 있고, MCI가 취급되면 그만큼 회복됩니다 — 즉 이 구간에서 한도를 움직이는 것은
소득이 아니라 방공제·MCI 축입니다. 저희 규칙표는 지역별 소액보증금 금액표를 대출 축에 큐레이션하지 않아
구체 차감액을 계산하지 않습니다(구조와 한도만 드립니다).
계약 전에 확정이 안 되는 이유 — 임차보증금·소액보증금은 담보물권 취득 시점 기준으로 산정하게 되어 있어,
물건이 특정되기 전에는 산정의 전제가 없습니다. 은행의 불친절이 아니라 규정이 그렇습니다.
물건 주소·등기부·임대차 현황을 들고 여러 은행에 사전 문의하시고, 대출 미실행 시 처리는 공인중개사·법률가와 상의하세요.
생애최초 감면은 취득당시가액 12억원 이하가 대상이라 9억은 해당하고, 자동 적용이 아닙니다 —
취득일부터 60일 이내에 취득세 신고를 하면서 감면신청서와 증빙을 내야 합니다(위택스 또는 시·군·구청 세무과).
그리고 추징 조건이 있습니다: 취득일부터 3개월 내 상시거주 미개시, 3년 내 매각·증여·임대, 3개월 내 추가 주택 취득.
중개보수·법무비·인지세는 위 표에 없습니다 — 저희가 큐레이션하지 않은 항목이라 별도로 확인하세요.
이 표에 붙은 불확실성도 그대로 전합니다. 저희 규칙표는 "세율표 자체는 확인일 이전에 큐레이션한 것이라 재검증 대상"이라고 스스로 밝히고 있고, 생애최초 감면에 대해서는 "소득요건 폐지 여부와 '소형주택 300만원' 구간의 정확한 정의는 조문 일부만 확인했다"고 적고 있습니다. 감면 일몰은 2028-12-31입니다. 금액이 큰 항목이니 위택스·관할 시·군·구청 세무과에서 확정하세요.
대출과 별개로 걸리는 두 가지 — ① 수도권·규제지역 구입 주담대는 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다
(전세 낀 갭 매수로는 이 대출을 못 씁니다). ② 저희 규칙표는 2025-10-20부터 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됐다고 기록하고 있습니다(출처는 정부 발표문·보도이고 고시 원문은 미확보). 대출과 별개 제도이며 허가를 받으면 실거주 의무가 따라오는 것으로 전해집니다 — 다만 필지 단위 확인·지정 기간·허가 대상 물건 범위는 저희가 보유하지 않으니 서울부동산정보광장·토지이음에서 그 필지의 공고를 직접 확인하세요.
확인하지 못한 것
'생애최초' 해당 여부는 저희가 판정하지 않습니다. 본인·배우자 모두 주택 소유 이력이 없어야 하고,
이는 사실판단이라 서버는 선언을 받을 뿐입니다. 위 계산은 전부 "생애최초가 맞다"는 전제입니다.
신용대출 연 원리금 산식을 확정하지 못했습니다 — 은행업감독업무시행세칙 별표 원문을 확보하지 못해
두 값을 범위로 드렸습니다. 이것이 이 리포트에서 가장 큰 불확실성입니다.
마이너스통장의 DSR 반영 기준(한도 vs 잔액)은 조문으로 확정한 값이 아니라 실무 통설입니다.
방공제 차감액을 계산하지 않았습니다 — 저희 규칙표가 지역별 소액보증금 금액표를 대출 축에
큐레이션하지 않아 구조와 한도만 드립니다. 그래서 고소득 구간의 실제 상한은 6억보다 작을 수 있습니다.
투기과열지구 DTI 등 이 도구가 계산하지 않는 축이 있습니다. 위 세 축이 규제의 전부라는 뜻이 아닙니다.
15억 초과 구간의 축소 한도(4억/2억)가 생애최초·서민 우대 차주에게도 같이 적용되는지는 금융위 FAQ 표가
'일반 차주' 기준으로만 표기돼 있어 미확인입니다. 9억은 6억 기본 한도 구간이라 이 질문에는 영향이 없습니다.
은행별 자체 심사 기준·MCI 취급 여부·보증료 구조, 그리고 증빙소득/인정소득 구분과 청년 장래소득 인정 여부는
큐레이션하지 않았습니다 — 상품·차주별로 갈리고 지어내면 계약 사고가 됩니다.
"9억원"은 시가로 읽었습니다. 가액구간 한도는 시가 기준이라 분양가·공시가를 넣으면 구간이 달라질 수 있습니다.
취득세도 취득당시가액 기준이라 발코니 확장·유상옵션의 과세표준 포함 여부로 9억 경계가 움직일 수 있습니다.
2026-08-09 언론 보도 기준 정책대출 소득요건 개편이 예고돼 있습니다(확정 아님). 다만 9억 아파트는
디딤돌·보금자리론 가격 요건 밖이라 이 개편의 영향권이 아닙니다.
대출 규제는 2025년에만 6·27, 10·15 두 차례 강화됐습니다. 실행 전 은행·금융위 최신 발표를 다시 확인하세요.
근거 (도구 실호출 10회)
realty_loan_limit ×6 — 공통 인자 house_price_10k=90000, borrower=생애최초,
region=서울 성동구, loan_term_years=30, interest_rate_pct=4.2에 annual_income_10k를
5000·7000·10000·12220으로, rate_type=주기형으로 15000을, 그리고
credit_loan_10k=5000, credit_loan_rate_pct=5.5를 얹어 1회. 각 호출이 LTV·가액구간 한도·DSR
세 값과 어느 것이 최종 상한인지, 금리유형별 비교표를 함께 반환했습니다(규칙 기준일 2026-08-12).
근거 규정 원천: 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025-06-27, 시행 2025-06-28) ·
관계부처 합동 「주택시장 안정화 대책」(2025-10-15, 시행 2025-10-16)과 금융위 10·15 FAQ ·
금융위 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025-06-26 발표, 2025-07-01 시행) <표3> ·
지방세법 제11조·제151조 · 지방세특례제한법 제36조의3.
이게 계산기와 다른 점 — 온라인 LTV 계산기는 6억 3,000만원을 답으로 줍니다.
이 리포트가 한 일은 ①무는 규제가 셋 중 어느 것인지 도구에 판정시키고 ②금리 유형 네 갈래를 모두 펼치고
③산식이 갈리는 자리를 하나로 합치지 않고 범위로 공시하고 ④우리가 계산하지 않는 축(방공제·DTI)을
없는 척하지 않은 것입니다.
조건이 다르면 답도 달라집니다.스레드 @sallimapp 댓글에
조건을 남겨 주시면 같은 형식의 리포트로 답해 드립니다.
이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 —
realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다.
내 소득·금리유형·신용대출 그대로 넣어 다시 계산하는 게 가장 정확합니다.
2026-08-23 작성 · 정보 제공용이며 금융 자문이 아닙니다.
여기 값은 규제 상한이지 대출 승인·한도 확약이 아닙니다. 실행 전 거래 은행 한도조회와 금융위 최신 발표를 확인하세요.