서울 평당 4,911만원 · 경기 2,377만원 — 2.07배, 그리고 "살아야 하나"는 우리가 답하지 않습니다

공개 게시판에 올라온 질문에 실거래 원장으로 답한 리포트입니다. 숫자는 전부 2026-09-03 도구 실호출값이고, 도구가 스스로 붙인 경고도 지우지 않고 그대로 옮겼습니다. 데이터 기준시각 — 실거래 parquet data_as_of 2026-09-03T12:05:57 · 월별 통계 캐시 data_as_of 2026-09-03T12:21:57(pipeline_health GREEN). 원천은 국토교통부 부동산거래신고 매매 원장(중개거래·직거래)이며 법원경매 낙찰은 들어가지 않습니다.

이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다 (접수번호 ri_0bf6a178c202 · 2026-09-01 21:11 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.

가장 단단한 값 하나만 고르면 전용평당 2.07배입니다 — 2026-08 완결월 기준 서울특별시 4,911만원 대 경기도 2,377만원. 다만 같은 소형 구간(전용 60㎡ 미만)끼리만 견주면 1.88배로 줄어들고, 서울의 6개월 변동은 기준을 바꾸면 +2.2%와 -12.3%로 부호가 뒤집힙니다. 그리고 질문하신 "공급 18평"의 단독값은 이 원장에서 뽑을 수 없습니다.

A. 서울과 경기를 같은 창에서 나란히 — 최신 완결월 2026-08

평당가 배율은 2.07배입니다(4,911 ÷ 2,377). 이 질문에 우리가 드릴 수 있는 가장 단단한 값이 이것입니다.

두 지표의 정의를 도구가 밝힌 그대로 옮깁니다.
· change_rate_pct — "요청 창(6개월) 첫 월(2026-03) 대비 최신 완결월(2026-08), 전용평당가 기준". 서울은 2026-03 평당 4,805만원에서 2026-08 평당 4,911만원이 된 것입니다.
· jeonse_ratio — "시군구 최신월 가중 전세평균 ÷ 매매평균".

B. 같은 축을 다른 기준으로 재면 방향이 뒤집힙니다

위 표에서 서울의 6개월 변동은 +2.2%입니다. 그런데 같은 날 realty_region_price_stats(서울특별시, months=6)를 부르면 서울 평당가 변화가 -12.3% 하락으로 나옵니다. 이쪽의 기준은 "첫 3개월 평균 대비 최근 3개월 평균"이고 창은 2026-04~2026-09이며, 끝점끼리만 견주면 -23.1%입니다.

+2.2%와 -12.3%는 기준이 다른 두 참값이고 부호가 반대입니다. 어느 한쪽만 인용하면 정반대 결론이 나옵니다 — "서울은 오르고 있으니 무리해서라도 들어가라"와 "서울이 빠지고 있으니 기다려라"가 같은 원장에서 동시에 나옵니다. 그래서 우리는 둘 중 무엇이 옳다고 판정하지 않고 둘 다 싣습니다. 감추면 이 리포트를 읽으신 분이 다른 화면에서 반대 부호를 보고 우리를 못 믿게 됩니다.

덧붙임 — 2026-09은 아직 끝나지 않은 달입니다(서울 15건). 완결월과 나란히 놓고 읽으시면 안 됩니다.

C. 평형대별로 갈라 보면 — 이상치 필터를 걸고 다시

이 축에는 이상치 필터가 적용됩니다(평형대별 상위 사분위가 P75의 50% 미만인 거래를 제외). 괄호 안은 제외된 건수입니다.

서울특별시

경기도

같은 소형 구간끼리 견주면 중앙값 1.84배(9.4억 ÷ 5.1억), 평당가 1.88배(6,602 ÷ 3,517)입니다.

작은 평형이 평당으로는 더 비쌉니다 — 두 지역 모두에서

18평을 생각하고 계신 분께 실제로 쓸모 있는 값은 이것입니다. 서울 소형 평당 6,602만원 > 중소형 6,027만원, 경기 소형 평당 3,517만원 > 중소형 2,909만원. "작게 사면 평당도 싸다"는 직관이 두 지역 모두에서 깨집니다. 작게 사는 선택은 총액을 줄이는 선택이지 단가를 줄이는 선택이 아닙니다.

D. "18평" 축이 원장에 단독으로 없습니다 — 이것도 값입니다

realty_area_price_bands의 최소 구간은 전용 60㎡ 미만 한 칸이고, 그 칸의 라벨이 "전용 약 18평 이하 ≈ 분양 약 24평 미만"입니다. 즉 분양 10평대와 분양 24평 직전이 한 칸에 섞여 있습니다.

게다가 질문하신 "공급 18평"이 분양평이면 전용 약 44.6㎡이고, 전용평으로 읽으면 59.5㎡인데 둘 다 이 한 칸 안이라 이 도구로는 가를 수 없습니다.

그래서 "경기 18평이 얼마냐"는 물음에 우리는 그 한 칸의 값만 드릴 수 있고, 18평 단독값은 드리지 못합니다. 경기 소형 구간 중앙값 5억 1,000만원은 18평의 값이 아니라 그 칸 전체의 값입니다 — 그 칸에는 분양 23평도 함께 들어 있습니다.

확인하지 못한 것 / 우리가 안 재는 것

• "살아야 하나"는 우리가 답하지 않습니다. 맨 앞에 적은 것과 같은 말이지만 한 번 더 적습니다 — 이 리포트의 어떤 숫자도 그 판단의 근거로 충분하지 않습니다.
• 대출 한도는 계산하지 않았습니다. 소득·기존 대출 원리금·금리 유형·주택 수가 있어야 나오는 값입니다. 그 계산을 하는 도구는 realty_loan_limit이고, 질문에 그 값들이 없어서 부르지 않았습니다. "대출까지 받아"의 실제 가능 금액은 이 리포트에 없습니다.
• "경기도"는 시군구를 뭉친 값입니다. 한 평균 안에 성격이 아주 다른 지역이 함께 들어 있습니다. 특정 시군구를 알려 주시면 그 축으로 다시 내 드립니다.
• 2026-08 서울 거래가 2,322건으로, 직전 달 5,800건의 약 40%입니다. 도구는 8월을 완결월로 취급하지만 우리는 이 건수 낙차를 그대로 공시합니다 — 신고 지연이 남아 있으면 8월 값은 나중에 바뀔 수 있습니다. 8월 한 달치를 "지금 시세"로 단정하지 마십시오.
• 전세가율은 갭·역전세 위험 판정이 아닙니다. 정의는 위 A에 적은 그대로입니다.
• 호가가 없습니다. 이 서버는 실거래 신고분만 담습니다 — 지금 나와 있는 매물이 얼마인지는 모릅니다.
• 통근 시간·교통망·학교 배정은 이 답의 축이 아닙니다.
• 이 값들은 아파트 매매 원장입니다. 빌라·오피스텔은 다른 축입니다.

근거 (도구 실호출 3회)

• realty_compare_regions(regions=서울특별시,경기도, months=6) — 위 A 표의 여섯 줄(평균·중앙값·평당가·6개월 변동·전세가율·2026-08 거래건수)과 warning_baseline·warning_dispersion 두 경고, 그리고 change_rate_pct·jeonse_ratio의 정의 문구를 그대로 받았습니다. 이 도구는 유료 티어 도구입니다.
• realty_region_price_stats(서울특별시, months=6) — 같은 날 같은 지역인데 평당가 변화가 -12.3%로 나온 출처입니다. 기준은 "첫 3개월 평균 대비 최근 3개월 평균", 창은 2026-04~2026-09, 끝점끼리는 -23.1%. 2026-09이 미완결월(서울 15건)이라는 것도 이 응답에서 확인했습니다.
• realty_area_price_bands(period_months=6) — 위 C의 서울·경기 평형대별 네 구간과 이상치 제외 건수, 그리고 최소 구간 라벨("전용 약 18평 이하 ≈ 분양 약 24평 미만")을 받았습니다.

조회일 2026-09-03. 데이터 기준시각은 맨 위에 적은 두 data_as_of 값입니다.

조건이 다르면 답도 달라집니다. 어느 시군구인지, 소득과 기존 대출이 얼마인지, 전용 몇 ㎡를 보고 계신지를 주시면 그 축으로 다시 정리해 드립니다 — 질문 남기기.

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 쓰실 수 있습니다. 지역과 기간만 넣어도 어느 달을 완결월로 봤는지, 어떤 거래를 이상치로 걸렀는지까지 밝혀서 돌려줍니다.

2026-09-03 작성 · 정보 제공용이며 투자 자문이 아닙니다. "서울로 가야 하는가"는 판정하지 않습니다 — 값과 그 값의 한계를 드립니다. 실거래 신고 원문과 개별 단지의 실제 조건이 항상 이 글보다 우선합니다.