서울 투기과열지구 재개발 구역에서 조합설립인가 후 주택을 사면 조합원 지위·입주권을 승계할 수 있는가?

서울 투기과열지구 재개발, 조합설립인가 후 매수 — 조합원 지위가 넘어오나

실제로 들어온 질문에 법령 원문과 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr) 라이브 조회 원문이고, 기억으로 적은 조문은 없습니다. 조문이 정한 것과 실무 통설·창구 전언은 아래에서 표시를 갈라 두었습니다. 조문 기준일 2026-08-23(시행 2026-07-01판) · 규제지역 지정 현황 2026-08-11 · 정비 규칙 확인일 2026-08-13.

이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다 (접수번호 ri_e88c8ca1b874 · 2026-08-22 16:47 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.

관리처분계획인가 전이라면 승계됩니다. 재개발의 제한 개시선은 조합설립인가가 아니라 관리처분계획인가이기 때문입니다 — 다만 그 단계가 맞는지, 부칙이 걸리는지, 명의를 어떻게 할지, 분양자격이 나오는지 넷을 각각 확인한 뒤의 이야기입니다.

질문이 묶어 물으신 '조합원 지위'와 '입주권(분양대상자 자격)'은 서로 다른 관문입니다. 지위가 넘어와도 분양자격이 없으면 아파트를 못 받습니다. 아래에서 셋으로 갈라 봅니다.

먼저 조문 원문 — 재건축과 재개발의 기준선이 다릅니다

"조합설립인가 후"는 재건축에 걸리는 말입니다. 재개발에 그대로 옮기면 답이 반대가 됩니다 — 질문에 "조합설립인가 후"가 들어 있다는 건 이 지점이 헷갈리기 쉽다는 뜻이고, 실제로 여기서 갈립니다.

이 리포트에서 가장 조심하셔야 할 두 가지 — 접어 두지 않고 여기 둡니다.

① 계약과 등기 사이에 관리처분인가가 나면 답이 뒤집힐 수 있습니다. 제39조 제2항은 "양수한 자"를 기준으로 하는데, 어느 시점을 '양수'로 볼 것인지는 조문이 정한 것이 아니라 사실관계와 판례가 지배하는 자리입니다. 저희는 이 시점 판정을 하지 않습니다. 조합에 관리처분계획 총회 일정을 문서로 확인하고, 계약서에 "잔금 전 관리처분인가 시 처리"를 특약으로 넣고, 등기 전에 정비사업 전문 법률가 검토를 받으세요.

② 조합원이 되지 못하면 '현금청산'입니다 — 그런데 청산금은 내가 낸 매수가가 아닙니다. 제39조 제3항은 제73조를 준용하는데, 제73조는 손실보상 협의(관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내) → 협의 불성립 시 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송 구조입니다. 즉 보상액은 그 절차에서 정해지지 매매계약서 금액으로 정해지지 않습니다 — 프리미엄을 얹어 사셨다면 그 차액이 회수된다는 보장이 없습니다. (보상액 산정 기준 조문 자체는 저희가 열어 확인하지 않았습니다. 제73조 제3항은 사업시행자가 기간을 넘기면 지연일수에 따라 연 15% 이하 범위의 이자를 지급하도록 정합니다.)

이 거래가 통과해야 하는 관문은 셋입니다

관문	질문 조건(서울·재개발·조합설립인가 후)	근거
① 조합원 지위양도 제한 단계로 갈린다	해당 없음 — 관리처분인가 전이라 제한이 아직 발동하지 않는다. 관리처분인가가 나는 순간부터 금지로 바뀐다	도정법 제39조 제2항·제3항 (조문)
② 토지거래허가 별개 제도	서울 전역 지정으로 기록돼 있다(2025-10-20~) — 다만 필지 단위 확인·지정 기간·허가 대상 물건 범위는 저희가 보유하지 않는다. 재개발 매물(단독·다가구·토지·무허가)이 대상인지부터 공고로 확인해야 한다	국토부 2025-10-15 대책(지자체 지정 병행) (발표문·보도 기준, 고시 원문 미확보)
③ 분양대상자 자격(= 입주권) 지위와 다른 축	별도 판정 — 권리산정기준일·조례 적용판·조합 정관이 지배한다	서울시 정비조례 제36조 · 법 제77조 (조례·조문)

서울은 2025-10-16부터 25개 자치구 전역이 투기과열지구·조정대상지역입니다. 그래서 ①의 전제(투기과열지구)는 서울 어디든 충족되고, 갈리는 것은 사업 유형과 진행 단계뿐입니다.

①에서 하나 더 — 공동명의로 사면 '한 사람'이 됩니다

조합설립인가 후 매수에 정면으로 걸리는 조항이 제39조 제1항에 따로 있습니다. 제2항(지위양도 제한)과 다른 조항이니 같이 보셔야 합니다.

즉 조합설립인가 후에 한 사람의 물건을 부부 공동명의로 사거나 지분을 나눠 여러 명이 사면, 조합원은 여러 명이 아니라 대표 1명입니다. 절세나 자금 사정으로 공동명의를 흔히 쓰는데 이 구역에서는 계산이 달라집니다. 같은 조 제1항 제2호는 1세대에 속하는 여러 명도 1명으로 본다고 정하고, 동일 세대별 주민등록표에 없는 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속도 1세대로 봅니다.

② 토지거래허가 — 우리가 판정할 수 없는 자리입니다

조합원 지위가 넘어온다는 것과 그 집을 지금 살 수 있다는 것은 다른 말입니다. 토지거래허가구역에서 주택을 사려면 허가가 필요하고, 허가가 나면 실거주 의무가 따라옵니다.

저희가 가진 것과 못 가진 것을 갈라 적습니다. 가진 것 — 저희 규칙표는 "2025-10-20부터 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정됐다"고 기록하고 있습니다(2026-07-05 동탄·기흥·구리 추가). 다만 이 항목의 출처는 정부 발표문·보도이고 국토부 고시 원문은 확보하지 못했습니다. 그러니 "서울이면 일단 걸린다고 보고 확인하라"까지가 저희가 말할 수 있는 선입니다.

못 가진 것 셋 — ㉠ 이 필지가 실제로 그 구역인지(필지 단위 조회 불가) ㉡ 지정 기간이 언제까지인지(저희 표기가 모호하고 외부 자료와 엇갈립니다 — 그래서 종료일을 적지 않습니다) ㉢ 허가 대상 물건의 종류가 무엇인지.

㉢이 특히 중요합니다. 토지거래허가는 구역을 지정할 때 허가를 받아야 하는 물건의 용도·면적 범위를 함께 정합니다. 재개발 구역의 전형적인 매물은 단독주택·다가구·나대지·무허가건축물인데, 이런 물건이 그 구역의 허가 대상에 들어가는지 아닌지에 따라 "허가를 못 받아 못 산다"와 "애초에 허가 대상이 아니다"가 정반대로 갈립니다. 저희는 이 범위 데이터를 갖고 있지 않으므로 어느 쪽이라고도 말하지 않겠습니다.

직접 보실 곳 — 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr → 기타정보 → 토지거래허가 → 지정현황)에서 구역 목록과 공고 원문을, 토지이음(eum.go.kr)에서 주소·지번을 넣어 그 필지의 토지이용계획확인원을 무료로 보실 수 있습니다. 공고 원문에 대상 물건 범위와 기간이 적혀 있습니다 — 목록만 보지 마시고 공고를 여세요. 지정·해제 반영에 시차가 있을 수 있으니 관할 구청 담당과 대조하세요.

③ 조합원 지위 ≠ 입주권 — 여기가 수억 원이 갈리는 자리입니다

제39조는 "조합원이 될 수 있는가"만 정합니다. 그 조합원이 아파트를 분양받을 자격이 있는가는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조가 따로 정하고, 판정 시점도 다릅니다 — 관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일) 현재로 봅니다.

용어: 권리가액 = 내 종전자산 감정평가액 × 비례율. 종전자산 = 재개발 전에 내가 갖고 있던 토지·건물의 감정평가액. 비례율 = (분양수입 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 평가총액. 비례율은 관리처분계획인가 전까지는 추정치이고 공사비·분양수입에 따라 계속 움직입니다 — 추정 비례율로 분담금을 확정해 말하면 안 됩니다.

조례 제36조 제1항의 분양대상 경로는 다섯 개 호입니다(아래는 2025-07-14 시행판 기준).

제4·5호는 특수 경로라 해당하면 조합·구청 확인 사안입니다. 그리고 이 다섯 호와 별개로 상가 등 부대·복리시설 분양은 조례 제38조 제2항의 6순위 체계로 따로 정해집니다 — 제36조 제1항의 경로가 아닙니다. 1주택자에게 2주택을 공급(이른바 1+1)하는 관리처분계획을 수립할 수 있는지에 관해서는 법제처 해석례 25-0035(2025-04-08)가 "상가 소유자라는 이유만으로 공동주택 공급에서 배제할 수 없고 요건 충족 시 법 제76조 제1항 제7호에 따른 2주택 공급 관리처분 수립도 가능"이라는 취지로 알려져 있습니다 — 저희가 확인한 것은 언론 보도 교차확인이지 법제처 DB 원문이 아니고, 이는 분양대상자 자격 요건 자체에 대한 판단이 아닙니다.

매수자가 실제로 걸리는 함정은 대개 권리산정기준일(법 제77조)입니다. 필지 분할·집합건물 전환· 토지와 건물 분리소유·신축으로 소유자 증가·전유부분 분할 다섯 유형은 기준일 다음 날을 기준으로 권리를 산정해서, 기준일 후에 쪼개진 물건은 여러 명이어도 1명분만 나옵니다. 흔히 '물딱지'라 부르는 것이 이 자리입니다. 기준일은 구역마다 다르고 서울시는 신속통합기획 후보지에 공모·선정 시점을 일괄 고시해 왔습니다 (1차 2021-09-23, 2차 2022-01-28 등, 이후 조정 고시 사례도 있음).

그리고 오래된 구역일수록 구 조례가 지배할 수 있습니다 — 조례 제5007호 부칙 제29조에 따라 2010-07-15 전에 기본계획이 수립된 지역은 종전 조례를 적용하는 것으로 알려져 있습니다 — 저희 규칙표가 이 부칙 원문을 직접 검증하지 못했다고 밝히고 있으니(실무 기고·판례 인용 기반) 해당 구역이면 조합·구청에 적용 조례를 직접 확인하세요. 구 조례에는 30~90㎡ 무주택 특례, '기존무허가건축물'(1981-12-31 기준) 같은 다른 축이 살아 있습니다.

답이 갈리는 세 지점 — 골라 주시면 그 조건의 결론만 남깁니다

모르는 조건을 저희가 추측해서 하나로 합치지 않습니다. 안전 경고는 위 본문에 두었습니다 — 아래는 조건별로 달라지는 결론만 담았습니다.

1. 이 구역이 지금 정확히 어느 단계인가요? (제39조 제2항의 발동 여부가 여기서 갈립니다) 조합설립인가 사업시행인가 관리처분인가 이후

승계 가능이 원칙입니다 — 제한 개시 전 단계이기 때문입니다. 재개발의 제한은 관리처분인가 후부터인데 현재 단계가 그 전입니다.

재개발이라 2018-01-25 부칙 함정도 지금은 문제되지 않습니다(그 함정은 관리처분인가 후에만 의미가 있습니다). 남은 것은 위 경고 상자의 ①(계약~등기 사이 인가), 그리고 공동명의로 사실 경우 제39조 제1항 제3호입니다.

여전히 승계 가능합니다. 사업시행인가도 관리처분계획인가 전 단계이므로 제39조 제2항은 발동하지 않습니다.

다만 위험이 훨씬 커졌습니다 — 사업시행인가 다음이 조합원 분양신청, 그다음이 관리처분계획 수립·인가입니다. 분양신청기간이 이미 지났는지를 조합에 반드시 확인하세요. 분양대상자 자격은 관리처분계획기준일 (분양신청기간 만료일) 현재로 판정되므로, 그 날이 지난 뒤 매수하면 지위는 넘어와도 분양신청 절차가 끝나 있을 수 있습니다.

원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다 — 제39조 제2항 본문에 걸리고, 제3항에 따라 현금청산 대상이 됩니다 (청산금이 매수가가 아니라는 점은 위 경고 상자 ②를 보세요).

여기서 열리는 문은 둘입니다. ㉠ 양도인이 제2항 각 호의 예외에 해당하는 경우 — 1세대 1주택자로서 소유 10년·거주 5년 이상(시행령 제37조 제1항. 거주기간은 주민등록표 기준이고, 배우자·직계존비속이 그 주택에 거주한 기간과 상속이면 피상속인의 기간을 합산), 세대원 전원의 근무·생업· 질병치료(의료기관장이 1년 이상 인정)·취학·결혼으로 인한 사업구역 밖 이전, 상속 주택으로 세대원 전원 이전, 세대원 전원 해외이주 또는 2년 이상 해외체류 등입니다. 양수인이 아니라 양도인 사정이 기준입니다.

㉡ 2018-01-25 부칙 — 이 제한은 2017-10-24 개정으로 신설돼 시행일 2018-01-25 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청한 구역부터 적용됩니다. 그 전에 신청한 구역은 관리처분인가 후에도 지위양도가 됩니다. (2025-10 보도 기준 서울 22개 구역·약 2.1만 가구로 알려져 있으나, 이 건수는 언론 보도 교차확인이고 저희가 구역 목록을 보유한 값이 아닙니다.)

사업지연 예외는 재개발에 거의 열리지 않습니다 — 시행령 제37조 제3항 제1호·제2호는 조문에 "재건축사업의 건축물/토지"라고 적혀 있어 재건축 전용이고, 재개발에도 걸리는 것은 제3호(착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속 소유) 하나뿐입니다. 그 밖에 제4호(법률 제7056호 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 취득한 자), 제5호(국가· 지방자치단체·금융기관 채무 불이행으로 경·공매되는 경우), 제6호(투기과열 지정 전 계약 + 지정일부터 60일 내 부동산거래신고), 제7호(지정 전 토지거래허가 신청분)가 있습니다.

2. 잔금·등기가 관리처분인가 전에 확실히 끝나나요? 확실히 전이다 임박했다 / 모르겠다

제39조 제2항 축은 통과입니다. 남은 것은 공동명의 여부(제39조 제1항 제3호), 토지거래허가 대상 여부, 분양대상자 자격 셋이니 위 본문의 해당 절을 보세요.

위 경고 상자 ①이 그대로 이 경우입니다. 저희는 '양수' 시점을 판정하지 않습니다.

실제로 하실 일: ① 조합 사무실에 관리처분계획 수립·총회 일정을 문서로 확인 ② 계약서에 관리처분인가가 잔금 전에 날 경우의 처리(해제·손해배상)를 특약으로 명시 ③ 잔금·등기 전에 정비사업 전문 법률가에게 검토를 받으세요. 이 갈래에서는 계약을 서두르는 것이 가장 위험합니다.

3. 매수 후 직접 들어가 사실 건가요? (허가 대상 물건일 경우에만 의미가 있습니다) 실거주한다 전세를 끼고 산다

이 물건이 허가 대상이라면 실거주 목적이 허가의 전제이므로 방향은 맞습니다. 대출·잔금 일정을 허가 절차에 맞춰야 하니, 공고 원문에서 대상 물건 범위와 처리 기간을 먼저 확인하세요.

재개발 구역은 노후 주택이 많아 즉시 거주가 곤란한 경우의 취급(철거 예정·공가 등)이 별도로 문제됩니다 — 저희가 큐레이션하지 않은 영역이라 관할 구청 확인이 먼저입니다.

이 물건이 허가 대상이라면 임대 목적 매수는 원칙적으로 막힙니다 — 조합원 지위가 넘어오는지와 무관하게 거래가 여기서 섭니다. 세대원 전원 무주택이면 2026-12-31까지 계약 시 최장 2년 유예를 받는 완화가 있다고 전해지지만, 이는 조문이 아니라 실무 전언이라 관할 구청 확인이 먼저입니다.

반대로 허가 대상이 아니라면 이 제약 자체가 없습니다. 재개발 구역의 단독·다가구·토지·무허가건축물이 그 구역의 허가 대상에 들어가는지를 공고 원문에서 먼저 확인하세요 — 저희는 그 범위를 갖고 있지 않아 어느 쪽이라고도 말씀드리지 않습니다.

매수 전에 문서로 확인하실 것

확인하지 못한 것

근거 (도구 실호출 8회)

조건이 다르면 답도 달라집니다. 스레드 @sallimapp 댓글에 구역명과 단계를 남겨 주시면 같은 형식의 리포트로 답해 드립니다. 저희가 드리는 것은 공개 고시·법령 조문·데이터 조회 결과를 정리해 전달하는 것까지입니다 — 개별 사안의 조합원 자격·분양자격·거래 가부를 판정해 드리지는 않습니다(그건 법률 자문이고 저희 일이 아닙니다).

이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다.

2026-08-23 작성 · 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 조합원 지위가 걸린 매매는 잔금·등기 전에 반드시 조합과 정비사업 전문 법률가에게 예외사유·분양자격 해당 여부를 확인하세요 — 틀리면 현금청산이고, 청산금은 매수가가 아닙니다.

서울 투기과열지구 재개발, 조합설립인가 후에 사면 조합원 지위가 넘어오나