외부에서 들어온 질문에 이 서버의 법원경매 권리 규칙 축(realty_policy_rules topic=auction_rights, 조문 원문 확인 2026-08-21)과
소액임차인 금액표 도구(realty_small_deposit_check)로 답한 리포트입니다. 조문은 국가법령정보센터(law.go.kr) 원문 기준입니다.
주택 임대차, 법원경매(민사집행법)에 한정됩니다 — 상가와 공매(온비드)는 규칙이 다릅니다.
이 질문은 도구 report_issue의 질문 기록으로 들어온 것입니다
(접수번호 ri_daf8c273e162 · 2026-10-04 16:44 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
받을 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제(주택임대차보호법 제8조)는 확정일자를 요구하지 않습니다 — 제8조제1항이 요구하는 것은 ‘경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건’, 즉 대항요건(주택 인도 + 주민등록)뿐입니다. 다만 확정일자 말고 나머지 조건을 하나라도 놓치면 못 받고, 받더라도 표의 ‘일정액’까지만입니다. 그 위의 보증금은 확정일자가 없어 우선변제 순위로 받을 수 없습니다.
| 조건 | 근거 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 경매개시결정등기 전에 대항요건(인도 + 전입신고) | 주임법 제8조제1항 후단 | 경매 등기 뒤에 전입했으면 최우선변제 대상이 아닙니다 |
| 배당요구종기까지 배당요구 | 민사집행법 제88조·제148조제2호 | 최우선변제도 배당요구를 해야 배당됩니다. 저절로 들어오지 않습니다 |
| 보증금이 소액임차인 범위 안 | 주임법 시행령 제11조 | 범위를 넘으면 제8조 대상이 아닙니다(아래 금액표) |
| 임차권등기 뒤에 들어온 임차인이 아닐 것 | 주임법 제3조의3제6항 | 그 집에 임차권등기가 끝난 뒤 임차한 사람은 제외됩니다 |
대항력 자체는 인도와 전입을 모두 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다(제3조제1항). 하지만 최우선변제의 문턱은 ‘경매신청의 등기 전’이라는 시점입니다 — 두 시점을 섞지 마십시오.
소액임차인 범위와 최우선으로 받는 금액은 시행령이 개정될 때마다 바뀌었고, 각 개정 부칙은 “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다”고 정합니다. 그래서 등기부 을구의 가장 앞선 근저당 설정일이 어느 시행령 판에 속하는지가 먼저입니다. 같은 서울·같은 보증금 1억 5,000만원이라도 결과가 뒤집힙니다.
| 최선순위 근저당 설정일(서울) | 적용 시행령 판 | 소액임차인 범위 | 최우선변제 일정액 | 보증금 1억 5,000만원이면 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-03-01 | 2023-02-21 시행(현행, 대통령령 제33254호) | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 | 범위 안 |
| 2015-06-01 | 2014-01-01~2016-03-30 판(대통령령 제25035호) | 9,500만원 이하 | 3,200만원 | 범위 밖 — 최우선변제 대상 아님 |
두 행 모두 realty_small_deposit_check(region=서울특별시, deposit_10k=15000) 실호출 결과입니다. 서울 외 지역은 과밀억제권역·광역시 등 구간이 따로 있으니 그 도구에 지역과 설정일을 넣어 확인하십시오.
현행표 기준 서울에서 보증금 1억 5,000만원이면 최우선으로 받을 수 있는 몫은 많아야 5,500만원입니다. 남는 9,500만원을 순위대로 받으려면 대항요건 + 확정일자로 얻는 우선변제권(제3조의2제2항)이 있어야 하는데, 확정일자가 없으면 이 순위가 없습니다.
그 나머지가 어떻게 되는지는 전입 시점이 말소기준권리보다 앞서는지에 달려 있습니다. 앞서면(대항력이 있으면) 배당에서 못 받은 보증금은 대항력 있는 임차권으로 남아 매수인이 인수합니다(제3조의5 단서). 뒤면 임차권은 매각으로 소멸하고, 남은 보증금은 우선순위 없이 집주인에게 청구할 채권으로 남습니다. 지금이라도 경매개시 전이라면 주민센터 등에서 확정일자를 받아 두는 것이 순위를 지키는 길입니다 — 다만 순위는 확정일자를 받은 날부터 매겨집니다.
realty_get_auction_case도 수집된 사건이면 배당요구종기를 보여 줍니다.realty_small_deposit_check에 지역·최선순위 담보물권 설정일·보증금을 넣으면 적용 판과 범위 안인지가 나옵니다(받는다는 판정이 아니라 범위 산수입니다).auction_rights 축이 law.go.kr 원문으로 2026-08-21 확인한 값.realty_small_deposit_check 실호출 2회(2026-10-05) — 서울·설정일 2024-03-01 → 현행 판 16,500/5,500만원, 범위 안 / 서울·설정일 2015-06-01 → 2014-01-01 판 9,500/3,200만원, 범위 밖.정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 보증금이 걸린 사안은 매각물건명세서·등기부 원문을 놓고 법률가와 확인하십시오. 규칙의 원천은 국가법령정보센터 조문 원문입니다.