실제로 들어온 질문에 법령 원문과 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 조문은 전부 law.go.kr 실호출 원문이고, "우리가 무엇을 판정하고 무엇을 판정하지 않는가"는 도구가 스스로 밝힌 값을 그대로 옮겼습니다. 조문 조회일 2026-09-02 · 규칙 확인일 2026-08-21.
이 질문은 realty-mcp를 쓰던 분이 도구 안에서 직접 남기신 것입니다
(접수번호 ri_c381642f1c07 · 2026-08-23 13:48 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
"상담만 권했다"는 지적은 맞는 지적입니다 — 개념·요건·순위는 조문으로 답할 수 있는 것이고,
그것을 상담 권유로 대신하면 그건 인식의 경계가 아니라 손에 든 답을 안 드린 것입니다. 아래는 답이고,
경계는 경계대로 따로 적었습니다.
둘은 요건이 다른 별개의 권리라 결론도 갈립니다. 대항력은 이깁니다 — 인도와 전입을 마친 다음 날 0시에 생기고(주임법 제3조제1항) 그것이 근저당보다 앞서므로 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 우선변제권은 집니다 — 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 주어지는 배당상의 순위인데 (제3조의2제2항) 확정일자가 근저당보다 늦었기 때문입니다. 그래서 배당에서는 근저당이 먼저 가져가고, 배당으로 못 받은 나머지는 그대로 낙찰자가 인수합니다(제3조의5 단서).
① 배당요구를 하지 않으면 배당은 0원입니다. 순위가 아무리 앞서도 그렇습니다. 등기된 권리(근저당·가압류·전세권)는 자동으로 배당에 들어가지만, 등기되지 않은 임차인은 배당요구를 해야만 들어갑니다(민사집행법 제148조 제2호). 대항력이 있으니 결국 낙찰자에게 받게 되지만, 집을 비워 주지 않고 몇 달을 더 다투게 됩니다.
② 대항요건은 계속 유지해야 합니다. 전입을 뺐다가 돌아오면 돌아온 날의 다음 날로 순위가 밀립니다 — 그 사이에 설정된 근저당에 집니다. 이사 전에 임차권등기(주임법 제3조의3)를 마치면 그 뒤에는 대항요건을 잃어도 유지됩니다(제5항).
확정일자가 아예 없으면 대항력이 있어도 배당순위 자체가 없습니다 — 배당은 한 푼도 못 받고 전액을 낙찰자가 인수합니다. 질문하신 경우는 "늦은" 것이라 순위는 있고 다만 근저당 뒤입니다.
| 순서 | 무슨 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 경매로 근저당은 순위와 무관하게 전부 소멸합니다. 선순위 근저당이 낙찰자에게 넘어오는 일은 없습니다. | 민사집행법 제91조제2항 |
| 2 | 배당은 확정일자 · 근저당 설정일 · 조세 법정기일이 날짜순으로 다투는 구간에서 갈립니다. 확정일자가 늦었으므로 근저당이 먼저입니다. | 주임법 제3조의2제2항 · 국세기본법 제35조제1항제3호 |
| 3 | 배당으로 보증금을 다 못 받으면, 대항력이 있으므로 그 못 받은 부분이 낙찰자에게 남습니다. | 주임법 제3조의5 단서 |
| 4 | 단, 배당금을 받으려면 낙찰자에게 집을 인도해야 합니다 — 배당과 명도가 맞물립니다. | 주임법 제3조의2제3항 |
제3조의5 원문이 이 질문의 결론입니다 — "임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다."
보증금이 소액임차인 범위 안이면, 확정일자와 무관하게 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다 (주임법 제8조). 최우선변제에는 확정일자가 필요 없습니다 — 대항요건과 배당요구만 있으면 됩니다. 확정일자가 늦은 분에게는 이것이 실질적으로 가장 먼저 확인할 축입니다.
다만 금액표를 고르는 기준일이 함정입니다. "지금"도 "계약일"도 아니라 담보물권(근저당)을 취득한 날이
속한 시행령 판으로 봅니다(각 개정 시행령 부칙 경과조치). 예를 들어 근저당이 2015년에 설정된 서울 주택이면
지금 경매라도 2014-01-01 판(소액임차인 범위 9,500만원 이하 / 최우선변제 3,200만원)으로 잽니다 —
현행표(1억 6,500만 / 5,500만)를 쓰면 소액임차인이 아닌 사람을 소액임차인이라고 답하게 됩니다.
(이 값은 realty_small_deposit_check에 지역과 근저당 설정 연도를 넣어 받은 실호출값입니다.
도구가 어느 시행령 판을 썼는지까지 밝혀서 돌려줍니다.)
| 물음 | 우리가 답하나 | 무엇으로 |
|---|---|---|
| 대항력이 언제 생기나 / 요건이 무엇인가 | 답합니다 | 주임법 제3조제1항 원문 + 다음 날 0시 규칙 |
| 우선변제권이 언제 생기나 / 대항력과 뭐가 다른가 | 답합니다 | 주임법 제3조의2제2항 원문 |
| 경매로 근저당이 소멸하나, 무엇이 인수되나 | 답합니다 | 민사집행법 제91조제2항~제5항 원문 |
| 배당요구를 안 하면 어떻게 되나 / 언제까지 해야 하나 | 답합니다 | 민사집행법 제88조·제148조·제84조제1항 원문 |
| 보증금이 안 변제되면 낙찰자가 떠안나 | 답합니다 | 주임법 제3조의5 단서 원문 |
| 소액임차인 금액표는 어느 판을 쓰나 | 답합니다 | 시행령 7개 판(2008-08-21~현재) + 부칙 경과조치 원문 |
| 배당의 서열이 어떻게 되나 | 부분적으로 | 민사집행법에 배당순위표 조문이 없습니다(제145조제2항이 "민법·상법, 그 밖의 법률에 의한 우선순위"라고만 정합니다). 우리가 주는 서열표는 여러 법에 흩어진 것을 실무가 정리한 통설입니다 |
| 이 사건의 말소기준권리가 무엇인가 | 판정하지 않습니다 | 등기부 전부를 봐야 하고, 한 건만 빠져도 기준선이 이동합니다 |
| 내가 얼마를 배당받나 | 판정하지 않습니다 | 채권액·법정기일·안분·상계가 들어가고, 그 입력은 배당표가 나와야 확정됩니다 |
| 낙찰자가 얼마를 인수하나 | 판정하지 않습니다 | 위 배당액이 정해져야 나오는 뺄셈입니다 |
| 이 임차인이 소액임차인이 맞나 | 판정하지 않습니다 | 범위에 든다는 산수만 합니다 — 요건 다섯이 남아 있습니다(아래) |
왜 아래 넷은 안 하는가 — 판정에 필요한 사실(등기부 전부·현황조사서·배당표)을 우리가 갖고 있지 않고, 갖고 있어도 위조·누락·토지 별도등기까지는 보지 못하기 때문입니다. 하나만 어긋나면 "보증금 전액 회수"와 "전액 손실"이 갈립니다. 그래서 이 축은 답을 주는 대신 무엇을 확인해야 하는지를 값으로 줍니다.
| 필요한 값 | 어디서 떼나 | 이게 없으면 무엇이 뒤집히나 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 전부 갑구·을구, 말소된 등기 포함 | 인터넷등기소(iros.go.kr) | 말소기준권리는 접수일자·접수번호가 가장 빠른 것으로 정해집니다. 한 건을 빠뜨리면 기준선이 이동해 인수/소멸이 통째로 바뀝니다 |
| 전입신고일과 점유 개시일 | 매각물건명세서·현황조사서, 주민센터 전입세대확인서 | 대항력은 둘 다 갖춘 다음 날 0시에 생깁니다 — 근저당과 같은 날이면 임차인이 집니다 |
| 임대차계약서의 확정일자 | 매각물건명세서, 임차인 제출 서류 | 없으면 대항력이 있어도 배당순위가 없습니다 — 배당은 못 받고 낙찰자가 인수만 합니다 |
| 배당요구 여부와 그 시점 | 매각물건명세서의 배당요구 기재, 법원 문건접수내역 | 배당요구를 안 한 대항력 있는 임차인은 배당 0원이고 보증금 전액이 낙찰자에게 갑니다 |
| 최선순위 담보물권의 설정일 | 등기부 을구 | 소액임차인 금액표의 시행령 판이 이 날짜로 정해집니다 — 현행표를 쓰면 틀립니다 |
| 주택가액(배당재원) | 매각 후 배당표 | 최우선변제 합계는 주택가액의 1/2을 못 넘습니다 — 표의 금액이 곧 받는 돈이 아닙니다 |
| 임차인이 여럿인지, 가정공동생활인지 | 전입세대확인서·현황조사서 | 여럿이면 1/2 한도 안에서 안분되고, 가정공동생활이면 1명으로 보아 보증금을 합산합니다 |
| 물건의 종류 — 주택인가 상가인가 | 매각물건명세서 | 상가건물임대차보호법은 별개 법이고 금액표도 요건도 다릅니다. 위 조문은 전부 주택 기준입니다 |
이 여덟 개가 모이면 남는 것은 계산과 다툼입니다. 그때는 저희가 아니라 배당표·법률가의 자리이고, 저희는 그 앞까지를 정확히 드리는 것을 몫으로 봅니다.
get_law_article_asof ×3 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의5. 기준일 2026-09-02로
law.go.kr 연혁 API 조회, 2026-01-02 시행판(법률 제21065호, 타법개정)이며 세 조문 모두
is_current true·이후 개정 예정 없음. 본문의 기울임 인용은 그 응답 원문 그대로입니다.search_cases ×2 — "확정일자 우선변제권 발생시기 대항요건 늦은 때"(사건명 0건 → "우선변제권"으로
재시도, 총 39건 중 8건 열람) · "확정일자"(총 110건 중 10건 열람). 이 쟁점을 정면으로 다룬 판례를 찾지 못했습니다.realty_policy_rules(topic=auction_rights) ×1 — 민사집행법 제91조·제84조·제88조·제145조·제148조와
주임법 제3조·제3조의2·제3조의3·제3조의5·제8조의 원문·시행일, 배당순위 통설표, 그리고 required_inputs 8종과
uncertainties 9종. 규칙 확인일 2026-08-21(law.go.kr 조문 원문 대조).realty_small_deposit_check ×1 — region=서울, security_right_year=2015, deposit_10k=9000.
2014-01-01~2016-03-30 판(대통령령 제25035호)을 골라 서울 구간 9,500만원 / 3,200만원을 반환하고,
"연도로 판을 골랐고 날짜를 지어내지 않았다"와 남은 요건 다섯을 함께 명시했습니다.이게 "전문가와 상담하세요"와 다른 점 — 이 리포트가 한 일은 ①대항력과 우선변제권을 조문 원문으로 갈라 놓고 ②이 조건에서의 결론(대항력 승·우선변제권 패·부족분은 낙찰자 인수)을 조문 번호까지 대고 ③확정일자와 무관하게 살아 있는 축(최우선변제)을 따로 짚고 ④우리가 판정하지 않는 넷을 이름으로 적고 그 대신 무엇이 더 있어야 하는지를 여덟 개의 값으로 드린 것입니다. 상담은 그 여덟 개가 모인 다음의 자리입니다.
조건이 다르면 답도 달라집니다. 전입일·근저당 설정일·확정일자 세 날짜를 주시면 그 순서로 다시 정리해 드립니다 — 질문 남기기.
이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 쓰실 수 있습니다. 근저당 설정 연도만 넣어도 소액임차인 금액표를 어느 시행령 판으로 골랐는지까지 밝혀서 돌려줍니다.
2026-09-02 작성 · 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사건의 권리분석·인수 여부·배당액은 판정하지 않습니다 — 조문과 갈림길, 그리고 무엇을 확인해야 하는지를 드립니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 원문이 항상 이 글보다 우선합니다.