외부에서 들어온 질문에 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증의 가입 기준과 국토교통부 연립·다세대 매매 실거래 원장으로 답한 리포트입니다.
보증 기준은 2026-10-05에 공개 보도·안내로 다시 확인한 것이고, 이 서버가 큐레이션해 관리하는 규범 표에는 아직 없습니다.
실거래 집계는 realty_nonapt_prices의 최근 1년 창(데이터 기준월 2026-10)입니다.
이 질문은 도구 report_issue의 질문 기록으로 들어온 것입니다
(접수번호 ri_5331b3965668 · 2026-10-04 16:42 접수). 질문 원문은 손대지 않고 그대로 옮겼습니다.
빌라 전세보증(HUG 전세보증금 반환보증)에 가입할 수 있는지는 전세 실거래나 매매 실거래와 비교해서는 정해지지 않습니다. 공시가격과 비교해서 정해집니다. 보증금이 공시가격 × 126% 이내여야 하므로, 거꾸로 말하면 필요한 공시가격은 보증금 ÷ 1.26입니다. 전세 2억원이면 공시가격이 1억 5,874만원 이상이어야 합니다. 이 서버에는 빌라 매매 실거래만 있고 빌라 전세 실거래와 공시가격은 없습니다. 그래서 특정 집의 가입 가능 여부를 판정해 드릴 수는 없고, 아래에서 판정식과 손으로 확인할 순서를 드립니다.
있는 것: 빌라(연립·다세대) 매매 실거래(realty_nonapt_prices).
없는 것: 빌라 전월세 실거래(우리 전월세 원장은 아파트만 담습니다), 공시가격, 등기부의 선순위 채권, HUG의 심사 결과.
이 리포트에 나오는 보증 기준은 우리 원장 값이 아니라 공개 안내를 옮긴 것이고, 바뀔 수 있습니다. 가입 직전에는 HUG에서 다시 확인하십시오.
HUG는 아파트가 아닌 주택(빌라 등)의 집값을 정할 때 1순위로 공시가격의 140%를 쓰고, 그 집값의 90%까지만 보증금(과 선순위 채권)을 인정합니다. 140% × 90% = 126%라서 ‘126% 룰’이라 부릅니다. 2023년 5월부터 이 기준이 적용됐고, 2024년 6월 발표에서 126%는 유지하되 공시가격으로 안 되는 경우 감정가를 쓸 길을 열었다고 보도됐습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 집값(주택가격) | 빌라는 1순위 공시가격 × 140%. 감정가를 쓸 수 있는 경우와 그 조건은 HUG 안내로 확인 |
| 담보인정비율 | 보증금 + 선순위 채권 ≤ 집값 × 90% |
| 보증금 상한 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 선순위 채권이 없을 때 | 보증금 ≤ 공시가격 × 126% |
선순위 채권(근저당 등)이 없다고 할 때 보증금 ÷ 1.26으로 계산한 값입니다. 만원 미만은 올렸습니다(조건을 확실히 넘는 값).
| 전세 보증금 | 필요한 공시가격(이상) |
|---|---|
| 1억원 | 7,937만원 |
| 1억 5,000만원 | 1억 1,905만원 |
| 2억원 | 1억 5,874만원 |
| 2억 5,000만원 | 1억 9,842만원 |
| 3억원 | 2억 3,810만원 |
근저당이 있으면 한도가 그만큼 줄어듭니다. 예를 들어 공시가격 2억원이면 집값은 2억 8,000만원, 그 90%는 2억 5,200만원입니다. 여기에 근저당 채권최고액 5,000만원이 잡혀 있으면 보증금은 2억 200만원까지만 가입 대상입니다(2억 5,200만 − 5,000만).
보증 심사가 보는 집값은 시장에서 팔린 값이 아니라 공시가격에서 계산한 값입니다. 그래서 같은 판정을 매매가로 바꿔 말하면 “보증금 ÷ 매매가”가 “1.26 × (공시가격 ÷ 매매가)” 이하여야 한다는 뜻이 됩니다. 공시가격이 매매가의 몇 %인지는 집마다 다르고, 우리 서버는 그 비율을 갖고 있지 않습니다. 매매가 대비 전세가율이 같은 두 집이라도 공시가격이 다르면 하나는 가입되고 하나는 안 됩니다.
참고로 서울 빌라 매매 실거래의 최근 1년 분포는 아래와 같습니다(realty_nonapt_prices, property_type=villa, region=서울특별시, 34,040건, 계약해제분 제외).
이 값으로 보증 가입 여부를 판정할 수는 없습니다 — 판정에 쓰는 것은 매매가가 아니라 공시가격이기 때문입니다. 시세 감을 잡는 데만 쓰십시오.
| 전용면적 | 거래 수 | 중앙 매매가 |
|---|---|---|
| 40㎡ 미만 | 14,736 | 3억 400만원 |
| 40~59㎡ | 13,496 | 3억 6,775만원 |
| 60~84㎡ | 5,115 | 4억 3,500만원 |
| 85㎡ 이상 | 693 | 9억원 |
면적대 거래 수의 합은 34,040건입니다(면적 미상 0건). 최근 1~2개월은 신고 지연으로 덜 찼습니다. 이 데이터에는 도시형생활주택이 섞여 있고 따로 가를 수 없습니다.
예를 들어 매매 3억 6,775만원짜리 빌라에 전세 2억 9,000만원(매매가의 약 79%)이면 시세로는 여유가 있어 보입니다. 하지만 이 보증금으로 가입하려면 공시가격이 2억 3,016만원 이상이어야 하고, 그건 매매가의 약 62.6%입니다. 공시가격이 그보다 낮으면 매매 시세가 아무리 받쳐 줘도 가입이 거절됩니다. 반대로 보증 가입이 된다고 해서 그 전세가 안전하다는 보증도 아닙니다 — 보증은 돌려받을 길을 하나 더 두는 것이지, 집주인의 상환 능력을 확인해 주는 것이 아닙니다.
realty_nonapt_prices로 볼 수 있습니다. 빌라 전세 실거래는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)의 연립·다세대 전월세에서 직접 조회하십시오.transactions-all/*_B_연립다세대.parquet)을 직접 세면 서울 2025-10~2026-10 계약분(13개 달력월, 해제 제외)이 38,071건 · 중앙 3억 5,000만원입니다. 도구의 창(최근 1년)보다 한 달가량 넓어 건수가 다르고, 중앙값 수준은 면적대 중앙값들 사이에 놓여 어긋나지 않습니다.rent-2026-fresh)의 행은 단지명이 붙은 아파트 신고뿐이라 빌라 전세 실거래는 담겨 있지 않습니다.이 리포트는 어느 집에 전세로 들어가라고 권하지 않으며, 보증 가입을 보장하지 않습니다. 실거래 값의 원천은 국토교통부 부동산거래신고 연립·다세대 매매 원장이고, 보증 기준은 HUG의 공개 안내와 보도입니다.