용인, 3인 가족, 세전 연 1억 — 대출은 얼마, 자기자금은 얼마

외부에서 들어온 질문에 부동산 데이터 도구로 답한 리포트입니다. 아래 금액은 도구 실호출값이고, 가정으로 넣은 값(약정금리 4.2%·30년·전용 84㎡급)은 그 자리에 가정이라고 적었습니다. 규칙 확인일 2026-08-12(규제지역 목록 2026-10-12 재확인) · 시세 데이터 기준 2026-10-18.

질문용인3인가족 세전1억 소득

이 질문은 질문 기록으로 들어온 것입니다(접수번호 ri_c8f0701d974f · 2026-10-18 09:46 접수 — 16초 뒤 같은 문장이 공개 동의와 함께 다시 들어와 ri_e544a5f5ed2a로 접수됐고, 두 접수에 이 리포트 하나로 답합니다). 원문은 손대지 않고 옮겼습니다. 무엇을 묻는지 문장이 없어서, 이 조건에서 가장 많이 갈리는 질문 ‘집을 사려면 대출이 얼마 나오고 내 돈은 얼마 필요한가’로 읽고 답합니다(무주택·첫 구입·은행 주담대로 가정). 다른 걸 물으신 거라면 아래 맨 끝의 경로로 조건을 다시 알려 주세요.

연소득 1억이면 소득(DSR)은 문제가 아닙니다 — DSR이 허용하는 대출은 4억 9,107만원(변동형)입니다. 용인에서 상한을 무는 건 LTV이고, 같은 용인인데도 구마다 다릅니다: 수지구·기흥구는 규제지역이라 집값의 40%, 처인구는 비규제라 70%.

구별로 — 34평 시세에서 대출과 자기자금

시세는 각 구 전용 26평(분양 34평, 전용 84㎡급) 최근 6개월 실거래의 월별 중앙값을 거래량으로 가중한 값입니다 (도구가 기준선으로 쓰라고 내주는 값 — 평균은 고가 쪽으로 끌려 있어 쓰지 않았습니다). 3인 가족에 34평은 저희 가정입니다.

구규제34평 시세(기준선)대출 상한무는 규제자기자금
수지구규제지역(LTV 40%)10억 4,730만원4억 1,892만원LTV6억 2,838만원
기흥구규제지역(LTV 40%, 2026-07-01 지정)6억 1,110만원2억 4,444만원LTV3억 6,666만원
처인구비규제 수도권(LTV 70%)4억 3,256만원3억 279만원LTV1억 2,977만원

자기자금 = 시세 − 대출 상한(뺄셈만 했습니다). 취득세·중개보수·이사비는 별도라 실제로는 이보다 더 필요합니다. 세 구 모두 연소득 1억·기존 대출 없음·약정 4.2%·30년·변동형으로 돌렸고, 세 호출 모두 DSR 한도는 같은 4억 9,107만원이었습니다.

눈여겨볼 점: 기흥구가 처인구보다 집값은 1.8억 비싼데 대출은 오히려 약 5,800만원 적게 나옵니다. 규제지역 LTV 40%와 비규제 70%의 차이입니다. 그리고 수지구는 대출이 4.19억까지 나와도 자기자금이 6억을 넘습니다 — 이 소득에서 막히는 건 대출이 아니라 현금입니다.

소득 1억이 대출을 막기 시작하는 지점

DSR 상한 4억 9,107만원은 “원리금이 연소득의 40%(연 4,000만원) 안에 들어오는 최대 대출”입니다. 수도권·규제지역은 이 계산에 약정금리 + 스트레스 금리 3.0%p(변동형 전액)를 얹어 7.2%로 셉니다. 그래서 금리 유형만 바꿔도 한도가 달라집니다.

금리 유형스트레스 가산DSR 상한
변동+3.0%p4억 9,107만원
혼합형(5년 고정)+2.4%p5억 2,192만원
주기형(5년)+1.2%p5억 9,361만원
순수고정가산 없음6억 8,163만원

네 줄 모두 약정금리 4.2% 동일 가정입니다. 순수고정은 실제 제시금리가 더 높은 게 보통이라 은행에서 유형별 금리를 받아 다시 봐야 합니다.

용인의 34평 시세에서는 세 구 모두 LTV가 먼저 뭅니다. DSR(변동형 4.91억)이 LTV보다 먼저 막히려면 LTV 대출이 4.91억을 넘어야 하므로, 처인구(70%)는 집값 약 7억 이상, 수지·기흥(40%)은 약 12.3억 이상일 때입니다. 따라서 수지·기흥 규제지역에선 소득 1억으로 받을 수 있는 주담대가 변동형 기준 4.91억을 넘지 않습니다(시가 15억 이하 가액구간 한도 6억보다 DSR이 먼저 문다).

정책대출(디딤돌·보금자리론)은 소득선에서 대부분 닫힙니다

도구는 자녀 수를 받지 않아 보금자리론은 ‘판정 불가(null)’로 냈습니다 — 위 문단은 그 상품 규칙표(주금공 원문 대조 2026-10-13)를 저희가 3인 가족 구성별로 대조한 것입니다. 신혼 ‘부부 중 1인 7,000만원’ 선택제는 보도상 2026-10-19 시행이지만 주금공 원문에 아직 없어 시행으로 단정하지 않습니다.

답이 갈리는 두 지점 — 골라 주시면 그 갈래의 값만 남깁니다

모르는 조건을 추측해서 하나로 합치지 않습니다.

1. 용인 어느 구를 보시나요? (LTV가 40%와 70%로 갈립니다)

규제지역 · LTV 40% · 6개월 내 전입 의무. 34평 기준선 10억 4,730만원이면 대출 4억 1,892만원, 자기자금 6억 2,838만원(취득세 등 별도).

단지 편차가 큽니다 — 같은 34평 단지 평균이 8억 3,277만원(새터마을죽전힐스테이트)~17억 765만원(성복역롯데캐슬골드타운)입니다. 집값을 낮춰도 대출이 집값의 40%로 같이 줄어서, 집값 약 12.3억까지는 자기자금이 언제나 집값의 60%입니다.

규제지역(2026-07-01 지정) · LTV 40% · 6개월 내 전입 의무. 34평 기준선 6억 1,110만원이면 대출 2억 4,444만원, 자기자금 3억 6,666만원.

단지 평균이 3억 5,604만원(쌍용 3단지)~11억 1,404만원(죽현마을아이파크)으로 넓게 퍼져 있습니다. 기흥역 역세권 신축(기흥역센트럴푸르지오 평균 9억 8,900만원)과 구축의 차이입니다.

비규제 수도권 · LTV 70%. 34평 기준선 4억 3,256만원이면 대출 3억 279만원, 자기자금 1억 2,977만원. 세 구 중 자기자금이 가장 적게 듭니다.

단지 평균은 2억 8,500만원(한천마을금광베네스타)~6억 6,830만원(우미린센트럴파크). 집값 약 7억까지는 LTV가, 그 위부터는 DSR(변동형 4.91억)이 상한입니다. 수도권이라 6개월 내 전입 의무와 만기 30년 상한은 여기도 걸립니다.

2. 3인 가족 구성이 어떻게 되나요? (보금자리론 소득선이 갈립니다)

보금자리론 1자녀 소득선은 9,000만원이라 부부합산 1억이면 대상이 아닙니다. 디딤돌도 소득선 밖입니다. 은행 주담대(위 표)가 경로입니다. 혼인 7년 이내라면 신혼 기준(8,500만원)도 1억 아래가 아닙니다 — 다만 ‘부부 중 1인 7,000만원’ 선택제가 시행되면 한 사람 소득이 7천 이하인 경우 열릴 수 있어 주금공 공고를 확인해 보세요.

미성년 다자녀 소득선이 1억원 이하라 세전 1억이면 경계 안입니다(소득 산정 방식은 주금공 심사가 정합니다). 열리면 한도 4억원(다자녀)·LTV 최대 70%·DSR 미적용이지만, 집이 6억원 이하여야 해서 수지구 34평 기준선(10.47억)과 기흥구 기준선(6.11억)은 넘고, 처인구 기준선(4.33억)은 들어갑니다. 그 외에 CB 271점 이상 · 무주택(또는 처분조건부 1주택) 요건이 있습니다.

보금자리론·디딤돌 소득 기준은 부부합산 소득으로 봅니다. 부부 둘이고 자녀가 없다면 일반 7,000만원·신혼 8,500만원 선이라 1억은 대상이 아닙니다. 은행 주담대 계산(위 표)은 가족 수와 무관해서 그대로입니다.

이 리포트가 판정하지 않는 것 — 무주택·생애최초 해당 여부, 가족 구성, 소득 인정 방식은 사실판단이라 도구가 정하지 않고 선언으로만 받습니다. 위 계산은 무주택(생애최초 미선언)·기존 대출 없음으로 돌린 값입니다. 신용대출이나 차 할부가 있으면 DSR 상한이 그만큼 줄어듭니다.

확인하지 못한 것(도구가 스스로 밝힌 것)

근거 (도구 실호출 7회, 2026-10-18)

조건이 다르면 답도 달라집니다. 원하는 단지·평형·보유 현금을 알려 주시면 그 조건으로 다시 계산합니다. 이 답을 만든 도구는 Claude·ChatGPT·Cursor 같은 AI에 붙여서 직접 쓸 수 있습니다 — realty.sallim.app에서 주소 한 줄로 연결하면 무료로 하루 30번까지 됩니다(키 없이).

정보 제공용이며 금융 자문이 아닙니다. 대출 실행 전 은행·금융위·주금공 최신 공고를 확인하세요.